Rynek domów jednorodzinnych w Krakowie – popyt nadal będzie windował ceny

Segment rynku nieruchomości, jakim są domy do niedawna był niewystarczająco opisywany i monitorowany. W ostatnim czasie na rynku nieruchomości da się wyróżnić dwa rodzaje popytu wpływające dynamicznie na rozwój rynku domów.
Popyt z rynku mieszkaniowego przesuwający się powoli w kierunku domów determinuje wzrost cen. Ceny mieszkań na nowych osiedlach w peryferyjnych lokalizacjach (Ruczaj, Kliny, Pasternik, Tonie, Prądnik Biały i Czerwony itp.) przekraczają 4000 PLN/m2, a w inwestycjach już zakończonych pojawiają się mieszkania w cenach 5000–7000 PLN za m2. Przesuwanie popytu odbywa się na zasadzie wyboru pomiędzy trzy-, czteropokojowym mieszkaniem a domem pod Krakowem. Rodziny z dziećmi coraz częściej preferują to drugie rozwiązanie. Prawdopodobnie w niedługim czasie dojdziemy do sytuacji, że mieszkanie dwupokojowe w „średniej” lokalizacji będzie kosztowało tyle, ile dom pod Krakowem.

Drugi rodzaj popytu generowany jest przez grupę, która ma już mieszkanie, ale na skutek zmiany „potrzeb życiowych”, zakup domu w gminach ościennych dla Krakowa traktuje jako najlepsze rozwiązanie.

W obu przypadkach kupujący najczęściej decydują się na zakup domu w południowej lub północnej części Krakowa, choć niewątpliwie dużym powodzeniem cieszą się też okolice Modlniczki, Zabierzowa i – ostatnio – Niepołomic. Są to dobrze skomunikowane i rozwijające się gminy.

Oba trendy będą ulegały nasileniu m.in. z uwagi na zmianę potrzeb lokalowych ww. grup społecznych oraz ciągły wzrost cen mieszkań w Krakowie. Niewątpliwie czynnikiem warunkującym w najbliższym czasie wzrost zainteresowania zakupem i wzrost cen w segmencie domów będzie wprowadzenie swobody w nabywaniu nieruchomości gruntowych przez cudzoziemców.

W obu tych segmentach popytu największym zainteresowaniem cieszą się domy o powierzchni od 120 m2 do 180 m2 na działkach 6–12 arów. Cena stanowi m.in. wypadkową takich czynników, jak wartość mieszkań, zmiany potrzeb, i obecnie stanowi od 350.000 PLN do 600.000 PLN w zależności od stanu zawansowania prac przy wykańczaniu domu. Trend wzrostowy cen będzie się wzmagał po uwzględnieniu czynników opisanych powyżej.

W Krakowie do najbardziej poszukiwanych domów należą te z działką o powierzchni 4–8 arów, jednak w odniesieniu do domów położonych w miejscowościach podkrakowskich wymagania do co wielkości działki rosną wraz ze zmniejszającą się ceną i największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni 8–12 arów. Ciągle utrzymuje się wysokie zainteresowanie deweloperów terenami pod nowe inwestycje. Mało terenów przeznaczonych do sprzedaży oraz brak planów zagospodarowanie przestrzennego powodują ciągły wzrost cen. Widać wyraźnie przesuwanie się popytu z domów bliźniaczych na domy wolno stojące i w zabudowie szeregowej (jako idealny substytut mieszkania). Trend ten wzmacnia się wraz z drożejącymi stale mieszkaniami i ze wzrostem kosztów budowy. Dodatkowo coraz częściej istotnym czynnikiem jest brak czasu potencjalnych nabywców „na doglądanie procesu budowy”, w związku z czym preferują oni zakup domu gotowego lub jego realizację w systemie zleceniowym.

Rafał Renduda – Ober-Haus Nieruchomości