(O)ceny nieruchomości

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatniego roku wzrosły średnio o około 20 proc. Poziom wzrostu cen był uzależniony od lokalizacji. Najbardziej wzrosły ceny mieszkań w Centrum, na Kazimierzu i Krowodrzy – o około 25 proc., mniej w Podgórzu, Kurdwanowie, Woli Duchackiej – o około 8 – 10 proc. Średnie ceny mieszkań w centrum miasta wahają się w przedziale 1,5 tys. – 2,5 tys. EUR za m kw.

W 2004 roku oddano do użytku około 4, 5 tys. lokali. Sprzedano około 90 proc. Liczba budowanych mieszkań zmniejsza się, a średnia liczba mieszkań planowanych do oddania w następnych dwóch latach to 4 tys. rocznie. Wynika to z malejącej liczby wydawanych pozwoleń na budowę.

Nowe projekty to zwykle niewielkie budynki z 20 – 50 lokalami i średnią wielkością mieszkań 40 – 90 m kw. Do największych należy zaliczyć dalszą rozbudowę projektów krakowskich firm deweloperskich, takich jak Salwator, GEO, Inter-Bud czy Invest-Dom. Najszybciej sprzedają się mieszkania małe (40 – 70 m kw.) w cenach 32 – 45 tys. EUR. Stanowią one 70 proc. wszystkich sprzedanych lokali. Popyt na mieszkania na Starym Mieście zwiększa się i przewiduje się, że ten trend będzie się utrzymywał.

Średnie czynsze za wynajem trzy- i czteropokojowych mieszkań w dobrych lokalizacjach wynoszą 1 – 1,5 tys. EUR miesięcznie. Rynek wynajmu mieszkań jest stabilny. Największy popyt jest na małe mieszkania w cenach 200 – 300 EUR miesięcznie, wynajmowane najczęściej przez studentów. Popyt w tym sektorze jest niezmiennie wyższy od podaży. Średnia stopa kapitalizacji wynosi 10,4 proc.

Domy jednorodzinne najwyraźniej nie są dla deweloperów interesującą formą inwestycji. W Krakowie na różnym etapie realizacji jest zaledwie kilka projektów. W większości są to domki o powierzchni ok. 100 – 180 m kw. w zabudowie szeregowej. Można zatem stwierdzić, że klienci, jeżeli już decydują się na dom, to preferują zakup działki i budowę domu według własnego projektu. Wyjątkiem może być „Parkowe Wzgórze” w podkrakowskich Mogilanach –osiedle 154 domów o powierzchni 140 – 310 m kw.

Domy na rynku pierwotnym w zależności od wielkości, lokalizacji i standardu wykończenia można zamknąć w przedziale 600 – 1000 USD za m kw. Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się domy o powierzchni około 200 m kw. na Woli Justowskiej. Dzielnica ta jest ciągle najbardziej popularna, mimo że większość domów jest zbudowana na stosunkowo niewielkich działkach. Popularność tego miejsca może wynikać również z tego, że w tej lokalizacji najłatwiej jest dom wynająć. Czynsze za wynajem domów wahają się w przedziale 1,5 – 2,5 tys. USD, a nawet 3 tys. USD w zależności od standardu. Ceny działek w najlepszych lokalizacjach osiągają kwoty 180 EUR za m kw.

Również działki na Woli Justowskiej cieszą się największym zainteresowaniem klientów. Niestety w najlepszej części tej dzielnicy ilość wolnych gruntów jest znikoma, dlatego też ich cena jest bardzo wysoka – średnio 140 EUR za m kw. Z powodu braku planu zagospodarowania trudno przewidzieć, które tereny zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Deweloperzy natomiast najchętniej poszukują działek w Krowodrzy, która uchodzi w Krakowie za dzielnicę, w której nie tylko nieruchomości osiągają najlepsze ceny, ale również ceny gruntów są najwyższe. Obecnie w związku z budową kampusu UJ okolice Ruczaju Zaborze również stają się terenem ciekawym dla potencjalnych nabywców. Średnia cena gruntów w tym rejonie kształtuje się na poziomie 150 zł za m kw.

Łukasz Wysocki – Ober-Haus