Expander i Rentier.io przygotowali raport podsumowujący rynek wynajmu mieszkań w IV kw. 2020 roku. Przeanalizowano sytuację w 15 miastach – koszty najmu spadły średnio o 3 proc. r/r. Jednocześnie w tym samym czasie rata kredytu hipotecznego zmalała o ok. 14 proc.
Najgorsza sytuacja na rynku najmu krótkoterminowego
Pandemia spowodowała wiele zmian na rynku najmu mieszkań. Najbardziej ucierpieli ci, którzy wynajmowali na krótkie okresy ze względu na tymczasowy zakaz świadczenia usług zakwaterowania. W 2020 roku odnotowano również spadek turystów w porównaniu do ubiegłych lat, co wpłynęło na zmniejszenie zainteresowania najmem krótkoterminowym.
Część osób wynajmująca na krótkie okresy postanowiła zasilić szeregi najmu długoterminowego. To skutkowało dodatkową podażą, co przy mniejszym popycie nie wpłynęło pozytywnie na sytuację na rynku najmu. Obserwowano m.in. znaczące obniżenie stawek najmu.
Spadki stawek najmu w większości miast
W większości analizowanych miast obserwowano spadki stawek najmu. Największe odnotowano w przypadku małych mieszkań (do 35 mkw.) w Krakowie – spadek o 12 proc. r/r. W przypadku najmu średniej wielkości lokali (do 60 mkw.) odnotowano największy spadek (o 10 proc. r/r) w Warszawie i Krakowie. Duże mieszkania (powyżej 60 mkw.) najbardziej staniały w Toruniu (o 10 proc. r/r). Małe mieszkania w Warszawie oraz małe i średnie w Gdańsku średnio staniały o ok. 9 proc. r/r.
W niektórych, nielicznych miastach obserwowane były wzrosty stawek najmu. W Sosnowcu małe lokale były droższe o 6 proc. r/r, natomiast średnie o 3 proc. r/r. Wzrost odnotowano również w przypadku najmu dużego (4 proc. r/r) i średniego (3 proc. r/r) lokalu w Częstochowie. Średnio w 15 analizowanych miastach stawki najmu w IV kw. 2020 roku spadły jednak o 3,3 proc. r/r.
Stawki najmu a rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Wraz ze spadkiem stawek najmu spadła rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Przeciętnie przy pełnym obłożeniu wynajmujący mogli liczyć na 6,2 proc. rentowności brutto w skali roku. Wynajmując mieszkanie o powierzchni 50 mkw., rentowność netto wynosiła ok. 4,4 proc. w skali roku. Tylko jeden miesiąc pustostanu sprawiał, że rentowność netto spada do 3,9 proc. Po pół roku natomiast obniża się ona do 1,4 proc. netto.
Nadal wynajem mieszkania, które nawet przez pół roku jest puste, przynosi większy zysk niż przeciętna lokata bankowa – i to aż trzykrotnie. Zgodnie z danymi NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu po uwzględnieniu podatku wyniosło 0,41 proc. netto.
Spadek wysokości rat kredytów hipotecznych
Najem mieszkania wydaje się coraz mniej atrakcyjny w porównaniu do zakupu własnego „M”. Ma to związek głównie z obniżeniem stóp procentowych. Według wyliczeń Expander i Rentier.io rata kredytu na kwotę 300 tys. na okres 25 lat w ciągu roku spadła o ok. 14 proc. (z 1557 złotych do 1334 złote).
Powyższe oznacza, że aktualnie zakup mieszkania jest znacznie bardziej opłacalny niż jego wynajmowanie. Z analiz wynika, że decydując się na zakup małego mieszkania w Lublinie, można zaoszczędzić 543 złote miesięcznie w porównaniu do wynajmu lokalu o takim samym standardzie. Na największe oszczędności w zakupie średniego mieszkania mogą natomiast liczyć mieszkańcy Częstochowy (554 złote miesięcznie). W tym mieście najbardziej opłaca się również zakup dużego lokalu (oszczędność na poziomie 295 złotych miesięcznie).
Należy jednak pamiętać, że w tym trudnym okresie większość banków zaostrzyła politykę kredytową. Trudniej zatem było otrzymać kredyt hipoteczny. Niektóre podmioty finansowe w ostatnim czasie powróciły do dawnych wymagań w postaci 10 proc. wkładu własnego.
Na korzyść najmu przemawia jednak nadal duża elastyczność – możliwość zmiany wielkości mieszkania czy miejsca zamieszkania w dowolnym momencie.
