Ważne zmiany dla osób wynajmujących mieszkania
Polski Ład wprowadza dwie ważne zmiany dla osób wynajmujących mieszkania.
Pierwszą z nich jest zlikwidowanie możliwości rozliczenia najmu prywatnego według skali podatkowej. Zastosowanie będzie miał natomiast ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana wejdzie w życie 1 stycznia 2023 roku.
Likwidacji ulegnie również prawo do amortyzacji mieszkań i domów. Zmiana ta dotyczyć będzie tak przedsiębiorców, jak prywatnego najmu osób fizycznych. Nawet firmy prowadzące działalność w mieszkaniach lub domach nie będą mogły skorzystać z amortyzacji. Zdaniem Ministerstwa Finansów obecne przepisy zachęcają do inwestowania środków w rynek mieszkaniowy, co automatycznie skutkuje podniesieniem cen mieszkań.
Rodzaje opodatkowania mieszkań – co zmieni się od 2023 roku?
Obecnie osoby wynajmujące mieszkania mogą skorzystać z opodatkowania najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub też według skali PIT. W tym pierwszym przypadku stawka wynosi 8,5 proc. oraz 12,5 proc. powyżej 100 tys. złotych rocznie. Według skali PIT jest to 17 proc. i 32 proc., gdzie wyższa stawka to opodatkowanie dochodów ponad próg 85 528 złotych.
Od 2023 roku wynajmujący będą mogli skorzystać jedynie z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jednak na zmienionych zasadach. Dodatkowo wyłączona zostanie możliwość amortyzacji mieszkań – zarówno w przypadku ich wynajmowania, jak i prowadzenia działalności gospodarczej.
W 2022 roku podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego mogą stosować zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 roku. Natomiast podatnicy PIT i CIT mogą nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 roku zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 roku.
Amortyzacja a rozliczanie przychodów według skali PIT
Aktualnie osoby, które rozliczają przychody z najmu według skali PIT, mogą pomniejszyć je o koszty uzyskania przychodów. Mowa tu m.in. o wydatkach remontowych, odsetkach od kredytu oraz zaliczeniu do kosztów odpisów amortyzacyjnych. Dzięki amortyzacji można ująć w kosztach część wydatków na zakup mieszkania. Stawka amortyzacji dla nowych lokali to najczęściej 1,5 proc., natomiast dla mieszkań używanych nawet 10 proc. w skali roku. Aktualnie uzyskaną w ten sposób kwotę zalicza się do kosztów podatkowych, które pomniejszają podatek do zapłaty.
W praktyce może okazać się, że dochód to zero złotych lub też notujemy stratę (gdy koszty są wyższe od przychodów). Co prawda, stawki PIT są wyższe (17 proc. i 32 proc.) niż ryczałt (8,5 proc. i 12,5 proc.), jednak w przypadku ryczałtu nie ma możliwości pomniejszenia go o koszty. Podatek płacony jest od przychodu.
Warto przypomnieć również, że od 1 stycznia 2022 roku wzrasta próg skali podatkowej dla stawki 32 proc. Obecnie jest to nieco ponad 85 tys. złotych, po zmianach natomiast będzie to 120 tys. złotych.
O czym warto pamiętać w 2022 roku?
Zmiany wejdą w życie w 2023 roku. W związku z tym wiele osób zastanawia się, jak maksymalnie wykorzystać czas w 2022 roku. Zdaniem specjalistów podatnicy, którzy dotychczas korzystali z amortyzacji, powinni zdecydować się na jej kontynuowanie. Dzięki temu będą mogli jeszcze przez 12 miesięcy obniżać swoje dochody i tym samym korzystać z niższego podatku. Polski Ład nie zmienia zasad amortyzacji na czas przejściowy.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych będzie korzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy mają możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji (do 10 proc. od wartości początkowej). Ujęcie w kosztach rocznych 10 proc. amortyzacji może generować koszty przewyższające przychody – to natomiast oznacza stratę. Ryczałt natomiast umożliwia odliczenie strat na przestrzeni kolejnych pięciu lat (nie więcej niż 50 proc. strat rocznie). Jeżeli więc podatnik w 2022 roku odnotuje stratę z tytułu najmu opodatkowanego, to wysokość tej straty będzie mogła pomniejszyć jego przychód z najmu opodatkowanego na ryczałcie od 2023 roku. Gdy strata wyniesie np. 10 tys. złotych, to w kolejnych latach będzie mógł dokonać odliczenia w wysokości 5 tys. rocznie.
Kiedy przejść na ryczałt?
Osoby, które wynajmują nieruchomość prywatnie, powinny przeanalizować, czy opodatkowanie – po uwzględnieniu wysokości odpisów amortyzacyjnych oraz wysokości czynszu – będzie bardziej opłacalne na zasadach ogólnych, czy na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Mogą one wybrać bardziej opłacalne rozwiązanie jeszcze przed wejściem nowych przepisów w życie.
Atutem ryczałtu jest to, że nie trzeba ustalać kosztów. Podatek płacony jest bezpośrednio od wysokości przychodu.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku przedsiębiorców. Tutaj zmiany dotyczą jedynie likwidacji możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych. Przedsiębiorca musi wszystkie swoje dochody rozliczać w jeden sposób – na zasadach ogólnych, stawką liniową lub ryczałtem ewidencjonowanym. Jak zauważają specjaliści, tutaj jednak kalkulacja będzie w głównej mierze uwzględniała nie likwidację amortyzacji, ale kwestię składki zdrowotnej.
Najem krótkoterminowy a długoterminowy
W teorii Polski Ład nie uwzględnia różnic pomiędzy najmem krótkoterminowym a długoterminowym. Jeżeli jednak mowa o najmie krótkoterminowym prowadzonym w sposób ciągły i zorganizowany, w celach zarobkowych – prowadzony jest on w ramach działalności gospodarczej. Jest to szczególnie istotne w przypadku osób, które prowadzą już działalność gospodarczą w innym przedmiocie. W takim przypadku wynajem jest opodatkowany na tych samych zasadach co pozostałe przychody podatnika. W niektórych przypadkach może to utrudnić przejście na ryczałt wyłącznie w stosunku do wynajmu.
Polski Ład wprowadza ograniczenia dotyczące stosowania kosztów uzyskania przychodów z tytułu lokali i budynków mieszkalnych, co w praktyce oznacza, że osoby wynajmujące mieszkania od 2023 roku będą płaciły wyższe podatki. To natomiast może wiązać się pośrednio ze wzrostem czynszów wynajmu mieszkań.
Skąd pomysł na likwidację możliwości amortyzacji mieszkań?
Ministerstwo Finansów jako powód likwidacji możliwości amortyzacji mieszkań podaje konieczność zlikwidowania podwójnej ulgi podatkowej. Aktualnie często odpisy amortyzacyjnej zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy praktycznie nie występuje.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia umożliwia skorzystanie z tzw. ulgi podatkowej. Natomiast sprzedaż po upływie 5 lat nie rodzi obowiązku w podatku dochodowym. Przychody z takiej transakcji są bowiem kwalifikowane do odrębnego źródła przychodów (odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych).
Taka sytuacja sprawia, że nieruchomości mieszkaniowe mogą korzystać z podwójnych preferencji w podatku PIT. W szerszej perspektywie negatywnie wpływa to na rynek mieszkaniowy. Osoby posiadające wolne środki finansowe inwestują w rynek mieszkaniowy, co przekłada się na wzrost cen mieszkań. Natomiast jak przekonuje Ministerstwo Finansów, budynki mieszkalne powinny w głównej mierze zaspakajać potrzeby mieszkaniowe obywateli.
