Sytuacja rynku mieszkaniowego i najmu indywidualnego a pandemia
Z analizy „Perspektywy rynku najmu indywidualnego” opublikowanej przez Centrum AMRON wynika, że pandemia nie zmieniła w trwały sposób trendów na rynku mieszkaniowym. Wbrew pierwotnym oczekiwaniom nie zaobserwowano spadku cen mieszkań. Zauważono, że aktywność uczestników rynku wróciła do poziomu zbliżonego sprzed epidemii. W przypadku deweloperów wyraźnie go nawet przekroczyła.
Zgoła odmiennie kształtowała się sytuacja na rynku najmu mieszkań. Wprowadzone obostrzenia spowodowały spadki stawek czynszów. Już w II kw. br. obserwowane były niewielkie obniżki cen najmu. W porównaniu do I kw. br. zanotowano spadki o ok. 1,5 proc. we Wrocławiu, o ok. 1 proc. w Warszawie i Krakowie, natomiast mniej niż o 0,5 proc. w Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.
W III kw. br. zaobserwowano już większe obniżki cen najmu we wszystkich większych miastach Polski. Największe spadki zanotowano w Warszawie i Krakowie. W przypadku Warszawy średni czynsz najmu mieszkania w III kw. w porównaniu do II kw. spadł o 8,43 proc. (do 1714 zł). W Krakowie zmiana ta wynosiła 9,56 proc. (do 1324 zł), we Wrocławiu – 6,88 proc., w Gdańsku – 1,91 proc. oraz w Poznaniu – 1,63 proc. W pozostałych miastach Polski spadki nie przekroczyły 2,5 proc.
Obniżenie stawek czynszu było spowodowane spadkiem popytu na najem mieszkań. To z kolei było wynikiem wprowadzonych obostrzeń w związku z pandemią. Największy wpływ na spadek cen najmu miały:
- wprowadzenie nauczania zdalnego na uczelniach wyższych,
- zmniejszenie liczby obcokrajowców pracujących w Polsce,
- ograniczenia dotyczące ruchu turystycznego i zmniejszenie popytu na najem krótkoterminowy (skutkowało to przeniesieniem części podaży mieszkań z tego segmentu na rynek najmu długoterminowego),
- wprowadzenie zdalnego trybu pracy w firmach,
- spadek zaufania społecznego związany z poczuciem zagrożenia w okresie pandemii.
Perspektywy rynku najmu indywidualnego
Zmiany na rynku najmu indywidualnego w głównej mierze uzależnione są od trwałości czynników, które miały wpływ na spadek stawek czynszów. Eksperci z zakresu epidemiologii oraz władze uczelni zwracają uwagę na konieczność powrotu tradycyjnej formy nauczania. Być może nastąpi to już w semestrze letnim. Powrót studiów w trybie stacjonarnym skłoniłby studentów do poszukiwania mieszkań bliżej uczelni. Zwiększone zainteresowanie najmem oznaczałoby zatem wzrost stawek czynszu.
Z danych ZUS wynika, że zainteresowanie podjęciem pracy w Polsce przez obcokrajowców rośnie. To również może mieć wpływ na wzrost popytu na mieszkania, a tym samym na wysokość najmu. Odrębnym zagadnieniem pozostaje jednak zapotrzebowanie polskiej gospodarki na pracę obcokrajowców. Według danych GUS nie widać znacznego pogorszenia na rynku pracy w Polsce. Poziom bezrobocia w III kw. br. wzrósł do 6,1 proc. z 6 proc. (II kw. br.).
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku najmu krótkoterminowego i jest ona uzależniona w głównej mierze od tempa odbudowy ruchu turystycznego. To natomiast związane jest z sytuacją epidemiologiczną, możliwościami ekonomicznymi oraz poziomem optymizmu konsumenckiego. W tej kwestii zdania ekspertów są podzielone – niektórzy zakładają szybki powrót do dawnych nawyków turystów i podróże jako sposób odreagowania po obostrzeniach, inni bardzo powolny, nawet kilkuletni.
Na przyszłość najmu krótkoterminowego wpływ będzie miało również wrześniowe orzeczenie TSUE. Eksperci spodziewają się istotnego ograniczenia działalności tego segmentu rynku najmu. Wiele wskazuje na to, że większość mieszkań wynajmowanych na okres krótkoterminowy najprawdopodobniej na stałe zasili najem długoterminowy.
W związku z obawą przed koronawirusem można spodziewać się wzrostu zainteresowania mieszkaniami jednopokojowymi. Spowodować to może z kolei spadek zainteresowania pokojami w mieszkaniach współdzielonych.
Praca zdalna a rynek najmu indywidualnego
Przejście w wielu firmach na tryb pracy zdalnej spowodowało zmianę dotyczącą cech atrakcyjności mieszkań w oczach najemców. Czynnikiem determinującym wybór mieszkania, który w pewnym stopniu utracił na znaczeniu, jest dostępność komunikacyjna. Mowa tu o czasie dojazdu do i z pracy.
Niektórzy najemcy są w stanie zrezygnować z lokalizacji uważanej dotychczas za atrakcyjną na rzecz m.in. większej powierzchni, możliwości wygospodarowania miejsca do pracy zdalnej w mieszkaniu, możliwości korzystania z ogródka, tarasu lub balkonu oraz bliskości terenów zielonych.
Część pracowników może również wykonywać swoje obowiązki zdalnie w miejscu stałego zamieszkania. Wówczas nie występuje konieczność wynajmowania mieszkania.
Z raportu AMRON wynika, że perspektywy rynku najmu indywidualnego w najbliższej perspektywie są umiarkowanie optymistycznie.
