Ceny mieszkań stabilizują się. Na jak długo?

Z danych NBP można przeczytać, że za lokale z rynku pierwotnego w największych polskich miastach trzeba było zapłacić o 17,5 proc. więcej r/r. W przypadku rynku pierwotnego zanotowaliśmy wzrost na poziomie 13,6 proc. Są to dane podsumowujące transakcje zawierane w III kw. br. 

 

Okazuje się również, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Średnia cena na podstawie zapisów z aktów notarialnych zwiększyła się o 8,3 proc. r/r. Wzrost cen mieszkań, podwyżki stóp procentowych oraz spadek zdolności kredytowej sprawiły, że coraz więcej osób sięga po mniejsze lokale, w gorszym standardzie, czy też w większym oddaleniu od centrum miasta. To sposób na ograniczenie ostatecznego kosztu zakupu nieruchomości. 

 

Porównując wyniki sprzedaży pomiędzy dwoma ostatnimi kwartałami, można dojść do wniosku, że w części miast w III kw. za mieszkanie trzeba było zapłacić mniej niż w II kw. br. Na rynku pierwotnym taka sytuacja miała miejsce w Gdyni, Katowicach i Olsztynie. Tańsze mieszkania z „drugiej ręki” można było kupić w Bydgoszczy, Trójmieście, Katowicach, Rzeszowie, Szczecinie i Wrocławiu. 

 

Mniejszy popyt na mieszkania skutkuje wolniejszym wzrostem cen nieruchomości. Ma to głównie związek z trudnościami z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Seria podwyżek stóp procentowych oraz rygorystyczne podejście banków do badania zdolności kredytowej nie pomaga Polakom marzącym o własnym „M”. W ubiegłym roku trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują i uzyskują po średniej krajowej, mogła sobie pozwolić na zakup mieszkania o wartości ok. 700 tys. złotych. Dziś jest to niespełna 430 tys. złotych. 

 

Optymizmem nie napawa spodziewane pogorszenie na rynku pracy. Według analityków banku centralnego bezrobocie w Polsce w ciągu kolejnych lat ma rosnąć – do 4,8 proc. w 2025 roku (obecnie wynosi ono mniej niż 3 proc.). 

 

Pojawiają się głosy, że rząd nie powiedział ostatniego słowa w kwestii programów mieszkaniowych dla młodych. Aktualnie obowiązujący program kredytów bez wkładu własnego trafił na niepodatny grunt, ponieważ największym problemem nie jest brak wkładu własnego, a brak zdolności kredytowej. 

 

Dobrym rozwiązaniem mógłby okazać się program niskoprocentowych kredytów, który pomógłby w walce z problemem niskiej zdolności kredytowej. Szczegóły nie są jednak wciąż znane. 

 

 

W III. kw. deweloperzy zaczęli budować o niemal 45 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ub. r. Oznacza to, że wiele nieruchomości nie zostanie oddanych do użytkowania w 2024 roku. Potrzeby mieszkaniowe w Polsce rosną – głównie ze względu na migrację. Istnieje duże ryzyko, że w 2024 roku duży popyt trafi na barierę niedostatecznej podaży. To może skutkować ponownym, dynamicznym wzrostem cen nieruchomości.