Bańka cenowa na europejskim rynku mieszkaniowym

Jak wskazują przywołane w analizie HRE Investments dane NBP, obecne ceny mieszkań przewyższyły wartości transakcji z III kwartału 2007 r., czyli ze szczytu ostatniej hossy. Przykładowo w Warszawie cena za 1 mkw mieszkania przekroczyła 10 tys. zł. Tymczasem w szczycie ostatniej hossy ceny osiągały poziom nieco ponad 9 tys. zł za 1 mkw.

Koszty budowy znacznie wzrosły

Jednak Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments wskazuje, że dokonując tego typu obliczeń należy wziąć pod uwagę także inflację, w szczególności wzrost kosztów zakupu działek pod budowę bloków mieszkalnych. Zdrożała także robocizna oraz ceny materiałów budowlanych.

– Wzrost był potężny, bo licząc od 2008 r. NBP szacuje podwyżki tych kosztów w największych miastach nawet na 30-50 proc. To sugerowałoby nawet mocniejszy wzrost kosztów budowy mieszkań niż obserwowany w tym czasie wzrost ich cen – zaznaczył Bartosz Turek.

Po korekcie cen nominalnych o inflację okazałoby się więc, że w stolicy 1 mkw mieszkania nadal jest o kilkanaście proc. tańszy niż w III kwartale 2007 r. Trzeba też pamiętać, że na przestrzeni tych lat wzrosły zarobki – według danych GUS pensje urosły przez ostatnie 10 lat o ponad połowę. Jednocześnie wyraźnie zmalały stopy procentowe, co dodatkowo poprawiło sytuację finansową Polaków.

– W tym ujęciu efekt byłby taki, że możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie jak dziś. Gdyby bowiem para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30 proc. swojego wynagrodzenia netto na ratę kredytu mieszkaniowego, to mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 74,5 mkw. Dla porównania w 2008 r. było to mniej niż 29 mkw – wskazał ekspert.

Bańka cenowa w krajach europejskich

Jak pokazuje przygotowana przez HRE Investments analiza, w Polsce ceny mieszkań w czasie obecnej hossy rosły w podobnym tempie co dochody ludności. Jednak nie wszędzie w Europie tak było – m.in. we Francji, w Estonii, Holandii, Czechach, Hiszpanii, Niemczech, na Węgrzech, Islandii oraz Słowenii, a także w krajach skandynawskich odnotowano wzrost cen nieruchomości dwu- lub trzykrotnie wyższy w stosunku do dochodów ludności. Z kolei na Słowacji i w Luksemburgu ceny nieruchomości urosły nawet cztero- lub pięciokrotnie szybciej niż pensje.

Porównując polski rynek nieruchomości z innymi krajami w oparciu o dane Eurostatu należy wziąć pod uwagę różnice w cenach nominalnych i wynagrodzeniach. Oprocentowanie kredytów jest zmienne, analiza nie byłaby więc rzetelna. Analizie poddano kraje Europejskie, a obliczenia oparto na wzroście cen mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określono moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen. W większości przypadków – w tym w Polsce – obliczenia otwierają lata 2013 – 2014. W analizie przyjęto dane Eurostatu o dochodach za 2019 r.