Popyt
Porównując III kwartał 2005 r. z analogicznym okresem poprzedniego roku, widoczny jest 6-procentowy wzrost popytu na nieruchomości mieszkalne na rynku wtórnym. Jest to poprawa spodziewana, mając na uwadze zeszłoroczny zastój na rynku nieruchomości połączony ze wzrostem cen spowodowanym wejściem do UE. Popyt na rynku wtórnym wzmaga ograniczona oferta rynku pierwotnego.
Podaż
Wraz ze wzrostem popytu odnotowujemy stopniowy wzrost podaży ofert mieszkaniowych na warszawskim rynku wtórnym. W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku odnotowujemy 4-procentowe zwiększenie liczby ofert znajdujących się obecnie w obiegu rynkowym.
Segment mieszkań
Biorąc pod uwagę podział izbowy, notuje się bardzo duże zmiany w strukturze kupowanych mieszkań. Największe zaszły wśród mieszkań 1-pokojowych. III kw. 2004 r. charakteryzował się 36-procentowym udziałem mieszkań 1-pokojowych w ogóle przeprowadzonych transakcji, podczas gdy analizy III kwartału bieżącego roku wskazują na 20-procentowy spadek udziału. Jedynie 16 procent przeprowadzonych w firmie transakcji dotyczyło najmniejszych mieszkań 1-pokojowych. III kwartał pokazał utrzymującą się tendencję inwestowania w coraz większe metrażowo nieruchomości. Ponad połowa przeprowadzonych transakcji (52 procent) dotyczyła mieszkań 2-pokojowych. Znacząco wzrosło zainteresowanie mieszkaniami 3-pokojowymi – transakcje z ich udziałem stanowiły prawie 1/3 ogółu. W dalszym ciągu wyraźnie spada zainteresowanie mieszkaniami o największym metrażu z czterema lub pięcioma pokojami. Szanse na szybką sprzedaż takiej nieruchomości są obecnie niewielkie.
Lokalizacja
W III kw. br. mieszkania 1-pokojowe zazwyczaj kupowano w dobrych lokalizacjach, które w perspektywie rokują na szybki wynajem (Mokotów, Śródmieście, Żoliborz). Przedział cenowy dla tego segmentu nieruchomości kształtuje się w graniach 80 000 zł (Targówek, Wola) do 200 000 zł (Śródmieście, Ursynów). Z reguły są to mieszkania charakteryzujące się dobrym stanem technicznym, zlokalizowane w budynkach z cegły.
Mapa lokalizacji dla segmentu mieszkań 2-pokojowych wskazuje znaczne rozszerzenie się dotychczasowego obszaru zainteresowań klientów. W zasadzie standardowe mieszkania 2-pokojowe znajdują nabywców w każdej warszawskiej dzielnicy. Najtańsze mieszkania za 120 000 – 150 000 zł można kupić na Targówku, Białołęce i Pradze Północ. Przedział 160 000 – 230 000 zł dotyczy mieszkań położonych na Mokotowie, Pradze Południe, Woli. Od Mokotowa, poprzez Śródmieście, Żoliborz, Ochotę, Ursynów czy Wilanów ceny oscylują w granicach 180 000 – 300 000 zł.
3-pokojowe mieszkania to przede wszystkim dominacja Mokotowa i w mniejszym stopniu Śródmieścia. Średnia cena mieszkań w obydwu dzielnicach wynosi ok. 250 000 zł, choć zdarzają się oferty, których ceny przekraczają 600 000 i 800 000 zł w przypadku wyższego standardu. W pozostałych dzielnicach ceny standardowych mieszkań 3-pokojowych kształtują się na poziomie 180 000 – 270 000 zł.
Ceny
W najbardziej popularnym segmencie mieszkań 2-pokojowych średnia cena 1 m kw. w Warszawie wynosi 4172 zł i jest o 2 procent wyższa od ceny odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Także 2-pocentowa różnica zachodzi pomiędzy ceną ofertową (wystawianą przez sprzedawców) a ceną transakcyjną.
Najniższą cenę transakcyjną za 1 m kw. odnotowano na Mokotowie na osiedlu Stegny – 3036 zł (budynek z płyty, mieszkanie do remontu), a najwyższą za lokal w apartamentowcu w tej samej dzielnicy – 9121 zł.
Czas sprzedaży
Czas sprzedaży mieszkania w Warszawie wydłużył się. Średnia obejmująca wszystkie przeprowadzone w III kwartale transakcje wskazuje, że od czasu zgłoszenia do sprzedaży oferty do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży upływają prawie dwa miesiące. Nie jest to średnia reprezentatywna, ponieważ w badanym okresie zdarzają się dość duże rozbieżności.
Kilka mieszkań znalazło swojego nabywcę już w dniu zgłoszenia oferty lub dnia następnego: m.in. 2 pok., 37 m kw. w budynku konstrukcji żelbetowej na Mokotowie za 155 000 zł i 2 pok. 51 m kw. w budynku z cegły w Śródmieściu za 240 000 zł.
Wśród ofert obecnych najdłużej na rynku można wymienić sprzedaż mieszkania w Śródmieściu (3 pok., 82 m kw., kilkuletni budynek z cegły, czas sprzedaży: 9 miesięcy) za 597 000 zł oraz w Wilanowie (2 pok., 50 m kw., w budynku konstrukcji żelbetowej, czas sprzedaży: 6 miesięcy) za 210 000 zł.
Opracowanie:
Marcin Jańczuk,
mjanczuk@polan.com.pl
Marcin Olszewski,
molszewski@polan.com.pl
