Większa liczba kupujących niż oferowanych do sprzedaży nieruchomości powoduje, że ceny stale rosną. Oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, praktycznie bez względu na cenę, sprzedawały się w kilka dni, a czasem nawet w kilka godzin. Tempo wzrostu zaczyna być zastanawiające. Co ma największy wpływ na ceny?
Początek roku to tradycyjnie czas podsumowań. Sporo się zmieniło na rynku nieruchomości w ciągu minionych 12 miesięcy, w szczególności – ceny. Ale tempo wzrostu zaczyna być zastanawiające. Co najbardziej wpłynęło na ten trend? Przede wszystkim większa liczba kupujących niż oferowanych do sprzedaży nieruchomości. Oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, praktycznie bez względu na cenę, sprzedawały się w kilka dni, a czasem nawet w kilka godzin.
Na pewno największy wpływ na wzrost cen mają przybywający do naszego kraju mieszkańcy wysp brytyjskich. Przyjeżdżają w celach turystycznych, a zauroczeni miastem postanawiają zainwestować pewną sumę pieniędzy w kupno nieruchomości. Coraz częściej przybywają wyłącznie z zamiarem kupna „czegoś”. Dosłownie „czegoś”, bo niejednokrotnie przychodząc do biura, mówią że chcą zainwestować pieniądze i oczekują od nas wskazania atrakcyjnych ofert. Grupa ta ma decydujący wpływ na wzrost cen mieszkań, ponieważ to na ich zakupie w większości przypadków koncentrowali się sprzedający.
Duże jest również zainteresowanie ze strony funduszy inwestycyjnych, zarówno tych prywatnych (gdzie kilkoro znajomych inwestuje w zakup większych nieruchomości), jak i tych wyspecjalizowanych w lokowaniu kapitału na rynku nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim zwiększonego zainteresowania kamienicami lub budynkami, np. starą fabryką, zakładem produkcyjnym czy innymi nieruchomościami dającymi się przystosować do spełniania odmiennych funkcji (najczęściej mieszkaniowych) niż te, które dla nich pierwotnie założono. Podstawowym warunkiem przy takich inwestycjach jest zawsze dobra lokalizacja. Przedmiotem zainteresowania tych właśnie podmiotów były też biurowce i centra handlowe. Inwestycje w tym sektorze charakteryzują się wyższą stopą zwrotu niż w Warszawie czy też w innych dużych miastach. Na rynku powierzchni biurowych i handlowych, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, mamy do czynienia ze zdecydowaną nadwyżką popytu na podażą. Chyba najbardziej brakuje nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A i B+. Nadzieją na poprawę sytuacji będzie oferta biur Galerii Krakowskiej. Jednak dodatkowe 5 tysięcy m kw. nie zaspokoi popytu. Ponadto zmniejsza się ich atrakcyjność ze powodu braku parkingów i powierzchni typu open space. Ze względu na brak wysokiej jakości powierzchni obserwowaliśmy przesunięcie popytu w kierunku odrestaurowanych kamienic lub domów przystosowanych do celów biurowych. Dużym zainteresowaniem cieszą się również lokale handlowe na Starym Mieście, szczególnie dotyczy to gastronomii. Jak powszechnie wiadomo oferta w tym zakresie jest również bardzo ograniczona. Otwarcie Galerii Kazimierz uzupełniło zasób nowoczesnej powierzchni handlowej, jednak nie spowodowało oczekiwanego spadku cen w innych centrach handlowych. Planowane na listopad 2006 roku otwarcie Galerii Krakowskiej zdecydowanie podniesie jakość i prestiż sektora handlowego w Krakowie. Warto tutaj nadmienić, że prawie wszystkie lokale zostały już wynajęte.
Niedobór dotyczy również nowoczesnej powierzchni magazynowej. Często jesteśmy zmuszeni odprawić klientów „z kwitkiem” i proponować im inne miasta południowej Polski. Budowa wschodniej obwodnicy Krakowa i nowych węzłów komunikacyjnych w okolicach Rybitw powinna zaowocować rozszerzeniem oferty w tym sektorze rynku. Już teraz firma BIK rozpoczęła budowę najwyższej klasy magazynu o powierzchni 11 tysięcy m kw. W okolicach Krakowa nadal brakuje nowoczesnego parku logistycznego, który mógłby obsługiwać całą Małopolskę.
Wracając na rynek nieruchomości mieszkaniowych – najwyższe ceny w Krakowie zawsze miały nieruchomości położone w obrębie Plant i właśnie wśród nich wystąpił najmniej zauważalny wzrost cen w ostatnim roku – maksymalnie 20 proc. Praktycznie wygląda to tak, że ceny mieszkań w rejonie drugiej obwodnicy zrównały się już w niektórych przypadkach z cenami nieruchomości w ścisłym centrum, a jeszcze rok temu ta różnica była mniej więcej dwukrotna. Czyli w tym drugim rejonie ceny wzrosły o około 70 proc., a w skrajnych przypadkach nawet więcej! Nieunikniony zatem wydaje się w najbliższym czasie wzrost cen w rejonie Plant, czego dowodem jest kilka unikatowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w Rynku Głównym w cenach przekraczających 30 tysięcy zł za m kw. Tradycyjnie w znacznym stopniu wzrosły też ceny w Łobzowie i na Salwatorze – za atrakcyjnie położone mieszkanie w tych rejonach kupowane od dewelopera trzeba zapłacić 6–10 tysięcy za m kw. Na rynku wtórnym ceny są podobne.
Kolejnym miejscem, gdzie warto inwestować jest Kazimierz. Tam ceny mieszkań w porównaniu do ubiegłego roku wzrosły o 50 proc. Przykładowo cena mieszkania w odremontowanej kamienicy oscyluje w granicach 8 tysięcy zł za m kw. Również w dzielnicach często postrzeganych jako mniej atrakcyjne inwestycyjnie, takich jak Azory, Czyżyny, Huta, i Prądniki, zanotowano wzrost cen mieszkań rzędu 20–30 proc. Tendencje wzrostowe najmniej odczuwalne są w Prokocimiu, Bieżanowie i Kurdwanowie, co nie znaczy oczywiście, że tam ceny są identyczne jak przed rokiem. Średni poziom wzrostu cen na terenie całego Krakowa szacuje się na 30 proc.! W tej chwili możemy sobie jedynie zacząć wyobrażać, jakie wartości procentowe zamieścimy w podsumowaniu rozpoczynającego się roku.
Rafał Renduda, Łukasz Wysocki
