Jak się buduje we Francji? PSBD w Alzacji (23–28 marca)

Francuski rynek nieruchomości jest dojrzały. W niezmienionych warunkach funkcjonuje od lat. Rozwijał się podobnie, jak dzieje się to obecnie w Polsce. Po wojnie, ze względu na duży popyt na mieszkania, firmy budowlane przekształcały się w deweloperskie, które realizowały proces inwestorski od początku, czyli od pozyskania gruntów do zakończenia budowy i wykończenia mieszkań. Rynek przeszedł interesującą ewolucję. Widoczna jest ścisła specjalizacja, którą można nazwać segregacją rynku. Istnieją zatem wyspecjalizowane firmy pozyskujące grunty, firmy przygotowujące grunty pod inwestycje, a także przedsiębiorstwa deweloperskie, oferujące kupno domu lub mieszkania. Wykonawstwo jest zlecane firmom budowlanym. Można przypuszczać że za kilka, może kilkanaście lat także polska rzeczywistość będzie wyglądać podobnie.

Prezes Oddziału Regionalnego Narodowej Federacji Inwestorów Budowlanych, sam prowadzący działalność deweloperską, Jean-Paul Florentin przedstawił członkom PSBD sposób finansowania budownictwa, który funkcjonuje we Francji w niezmienionym kształcie od prawie 40 lat. W 1967 roku parlament uchwalił ustawę, która wyeliminowała z rynku nieuczciwych deweloperów, określiła sposób finansowania inwestycji mieszkaniowych i zapewniła skuteczną ochronę nabywców.

Francuski deweloper, chcąc rozpocząć inwestycję, musi mieć zapewnione 75 proc. środków finansowych niezbędnych do jej zakończenia. Ale wcale nie oznacza to, że musi mieć gotówkę! Dysponując projektem i działką budowlaną, deweloper angażuje tylko 10 proc. środków własnych. Jeśli jednak jest oceniany przez bank jako wiarygodny partner wystarczy 5 proc. Na pozostałe 65–70 proc. składa się przedsprzedaż mieszkań i lokali komercyjnych, a także kredyt hipoteczny zabezpieczony działką. Działka stanowi zazwyczaj 10–20 proc. wartości całej inwestycji.

Klient we Francji nie ma oporów, aby zdecydować się na zakup mieszkania na podstawie projektu przedstawianego mu w biurze dewelopera. Wie, że jest chroniony przez prawo i – co jest dla niego również bardzo istotne – ma większe możliwości wprowadzenia zmian w przedstawionym mu projekcie. Przedsprzedaż nie oznacza, że klient wpłaca deweloperowi pieniądze. Najpierw zawiera umowę. Dopiero, kiedy deweloper zawrze umowy na 35 proc. wartości inwestycji i uzyska od banku gwarancję, klient dokonuje pierwszej wpłaty na jego konto. Jest to zazwyczaj 5 proc. wartości mieszkania. Gwarancja bankowa oznacza dla klienta, że jeśli z jakiegoś powodu nastąpi krach inwestora, budowa zostanie ukończona przez bank.

Cały proces wpłat pieniędzy klienta na konto i przekazywania ich deweloperowi odbywa się pod nadzorem notariusza, który kontroluje przebieg inwestycji. W umowie nabywca ma bardzo precyzyjnie określony harmonogram kolejnych wpłat. Prawo określa ich maksymalną wysokość. Deweloper może oczywiście, walcząc o klienta określić niższe progi wpłat, ale prawo zabrania mu je przekraczać.

Pierwsza wpłata klienta to wspomniane 5 proc., następnie po ukończeniu fundamentów klient dopłaca kolejne 30 proc. Doprowadzenie przez inwestora budynku do stanu surowego zamkniętego uprawnia do wystawienia klientowi kolejnego rachunku. Tym razem nabywca dopłaca środki do poziomu 70 proc. wartości mieszkania. Po ukończeniu budynku przyszły lokator wpłaca kolejne środki stanowiące 95 proc. ostatecznej kwoty. Ostatnia rata wpłacana jest przy odbiorze kluczy.

W ten sposób finansowane jest we Francji 95 proc. budownictwa mieszkaniowego. Warte podkreślenia jest, że koszt obsługi bankowej stanowi tylko 2–3 procent jej wartości. Ta informacja wzbudziła wśród polskich deweloperów zazdrość.

Jean-Paul Florentin: „Największe ryzyko w procesie inwestycyjnym to zapewnienie sobie umów przedwstępnych. Klient ma możliwość łatwego dostępu do kredytu, ale przedstawienie nabywcy takiej propozycji, aby skorzystał właśnie z oferty mojej firmy nie jest takie łatwe”.

Ustawa z 1967 roku równoważy pozycję dewelopera i klienta poprzez to, że w wypadku nie wywiązywania się nabywcy z umowy, deweloper po jednym upomnieniu ma prawo odstąpić od umowy. Ustawa narzuca jednak bardzo precyzyjnie wymogi techniczne, które są kontrolowane, a także obowiązek ubezpieczenia inwestycji. Oznacza to, że w zależności od rodzaju usterki usuwane są one na koszt ubezpieczyciela nawet przez okres 30 lat. Tego rodzaju zabezpieczenie jakości nie jest tanie, bo stanowi od 2–10 proc. wartości inwestycji. Oczywiście deweloper, który na swoim koncie ma już niedoróbki przy wcześniejszych inwestycjach, musi liczyć się z tym, że towarzystwo ubezpieczeniowe wyznaczy mu maksymalną stawkę.

Francuskie prawo wprowadziło rozwiązania, których można pozazdrościć. Z jednej strony prawo skutecznie chroni klienta, z drugiej zaś – poprzez narzucenie rozsądnych rozwiązań i ich egzekwowanie – sprawiło, że prestiż zawodu i zaufanie do dewelopera w ciągu ostatnich 40 lat znacznie wzrosły wśród klientów. Sami deweloperzy także dbają o swój wizerunek, przyznając w ramach stowarzyszenia znak jakości dla najlepszych firm.

Strategię postępowania firmy proponującej klientom domki jednorodzinne wykończone „pod klucz” przedstawił właściciel, a jednocześnie dyrektor naczelny firmy Maison HANAU, Paul Hautzinger. Działająca od 1966 roku firma należy do ekskluzywnego grona przedsiębiorstw chlubiących się znakiem jakości NF (w Polsce takim odpowiednikiem jest ISO), którym według słów Hautzingera wyróżnionych zostało we Francji tylko 10 proc. firm z jego branży. Firma rozpoczęła swoją działalność w okresie, kiedy tego rodzaju usługi nie były popularne. Działa w promieniu 150 km od swojej siedziby, którą stanowi niewielkie miasteczko o „czysto francuskiej” nazwie Pfaffenhoffen, i rocznie realizuje ok. 100 obiektów. Zatrudnia zaledwie kilkanaście osób, nie posiada swoich ekip budowlanych. To jest zadanie stałych podwykonawców, z którymi współpracuje od 20–30 lat. Paul Hautzinger jest przekonany, że jego strategia zdała egzamin. Za jego słowami stoi 10-letnie doświadczenie sprzedawcy. „Nasz katalog projektów niczego klientowi nie narzuca. W odróżnieniu od konkurencji, naszymi przedstawicielami handlowymi są ludzie z wykształceniem technicznym. Głównym ich zadaniem jest bycie bardziej doradcą klienta niż sprzedawcą. Klient może zmienić w projekcie wszystko, a przedstawiciele handlowi mają pomóc zrealizować pomysły klienta”.

Ochrona klienta opiera się oczywiście na przepisach ustawy z 1967 roku. Średniej wielkości dom o powierzchni 120–130 m kw. kosztuje w Alzacji ok. 120 tys. euro. „Po podpisaniu umowy i określeniu ostatecznej ceny nie mamy możliwości jej zmiany. Także terminy zapisane w umowie muszą być bezwzględnie przestrzegane. Moi klienci biorą kredyty bankowe na zakup domu. Ostatnim klientem, który zapłacił za dom gotówką była przedstawicielka najstarszego zawodu świata i miało to miejsce ponad 20 lat temu”.

Wszyscy nasi francuscy rozmówcy podkreślali, że największym problemem jest pozyskanie działek pod budowę. W Alzacji, która jest na drugim miejscu we Francji pod względem gęstości zaludnienia, ten problem ma szczególne znaczenie. Prezes Krajowego Stowarzyszenia Deweloperów Osiedli, Hugues Hecklen: „Jednym z zadań, jakie stawia sobie Stowarzyszenie jest nacisk na władze lokalne, aby te przeznaczały więcej gruntów pod zabudowę. Po pozyskaniu takich terenów i przygotowaniu ich pod inwestycję nie ma najmniejszego problemu ze znalezieniem chętnych do ich kupna”.

Prezes Hecklen narzekał na biurokrację i na to, że o ile jeszcze 20–30 lat temu gminy, chcąc skusić inwestorów, a co za tym idzie zapewnić sobie przypływ nowych mieszkańców, angażowały się finansowo choćby w uzbrojenie terenu, to obecnie, znając „głód” ziemi, wszystkie te koszty skutecznie przerzuciły na inwestorów.

We Francji plany zagospodarowania przestrzennego nie tracą nigdy ważności! Można je modyfikować. Prawo dopuszcza również anulowanie uchwały rady gminy, jeśli w planie został popełniony błąd, ale nie istnieje sytuacja, kiedy plany nie obowiązują. Uchwalonego planu nie można zmienić przez kolejnych pięć lat. To pozwala deweloperowi na długoletnie planowanie inwestycji. Hugues Hecklen: „Gminy wyznaczają na tereny inwestycyjne byłe tereny rolnicze, które najczęściej pod względem ekonomicznym nie nadają się do dalszej uprawy. Prawo mówi , że jeśli tego rodzaju decyzja zapadnie, to uchwała musi być podana do publicznej wiadomości. Przeciwnicy, jeśli tacy się znajdą, mają 18 miesięcy na odwołanie się od uchwały. A następnie deweloper zainteresowany pozyskaniem tych gruntów przedstawia swoją koncepcję zagospodarowania terenu, projekty, współpracuje z lokalnymi władzami i skupuje działki od właścicieli. Od gminy zależy, którą koncepcję (jeśli pojawi się ich więcej) firm wybierze”.

Może się oczywiście zdarzyć, że to gmina jest właścicielem terenu i wtedy kwestia nabycia ziemi jest bardzo prosta. Najczęściej jednak teren wyznaczony pod inwestycję jest własnością prywatną i do tego rozdrobnioną. Zazwyczaj właściciele są bardzo zadowoleni ponieważ wartość ich ziemi rośnie i to 30–40-krotnie. Cena metra kwadratowego ziemi rolnej w Alzacji wynosi od 3 do 5 euro. Przekwalifikowanie jej na budowlaną zwiększa wartość do ok. 150 euro za m kw. Przygotowany i podzielony na działki grunt osiąga cenę 450 euro za m kw.

Francuskie prawo poradziło sobie również z sytuacją, kiedy któryś z właścicieli, nie chcąc sprzedać swojej działki, blokuje inwestycję. Otóż możliwe jest prawne przesiedlenie delikwenta na podobną działkę poza terenem inwestycji! Proces ten jest jednak obwarowany szczegółową procedurą uniemożliwiającą nadużycia i wymagane jest, aby 75 proc. właścicieli posiadających co najmniej 2/3 gruntów na terenie przeznaczonym pod inwestycję uchwaliło przesiedlenie. Władzom lokalnym pozostaje tylko zaakceptowanie uchwały.

Hugues Hecklen: „Później pozostaje zrealizowanie całej inwestycji – wyłonienie w przetargach firm wykonawczych i sprzedaż inwestycji”.

Pomimo gorączki wyborczej (delegacja PSBD przebywała we Francji między I a II turą wyborów samorządowych) czas dla gości z Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów znalazł mer miasta Barr, Gilbert Scholly. Barr to niewielkie, liczące sobie 6,5 tys. mieszkańców miasteczko, otoczone winnicami. W ciągu ostatnich 30 lat liczba mieszkańców miasta zwiększyła się o połowę. Gmina stara się prowadzić politykę długofalową i kontrolować napływ nowych mieszkańców. W 1981 roku uchwalono plan określający kierunki rozwoju na najbliższe ćwierćwiecze. Już wtedy narzucono ograniczenia, jeśli chodzi o warunki zabudowy. Założono także wzrost liczby mieszkańców tylko o 30 proc.

Od kilku lat Barr współpracuje bardzo ściśle z sąsiednimi gminami. Wspólne są założenia rozwoju regionu. Miasteczka nie chcą, aby zwiększenie liczby mieszkańców doprowadziło do zatarcia granic między nimi. Gminy określiły więc, że do 2025 roku w najbliższej okolicy pod inwestycje mieszkaniowe przeznaczą 450 ha gruntów, a pod przemysłowe kolejne 150 ha. Liczba mieszkańców tych terenów zwiększy się o niespełna 20 tys., z obecnych 53 do 72 tys. w 2025 roku. Najważniejsze założenie mówi, że co najmniej 70 proc. nowych mieszkańców musi znaleźć pracę na terenach tych gmin. Nie można dopuścić do tego, aby region stał się sypialnią dla pracujących w innych miastach.

W takich miastach jak Barr zabudową dominującą są domy jednorodzinne. Jednak brak ziemi i chęć zachowania ładu urbanistycznego powodują, że władze gminne coraz częściej decydują, że na terenach przeznaczonych pod budownictwo będzie realizowana zabudowa wielorodzinna. „Dotychczas działki przeznaczane pod budownictwo jednorodzinne miały powierzchnię 5–6 arów. Zabudowa już wtedy była bardzo gęsta. W takich miastach jak Barr jest bardzo silny opór mieszkańców przed zabudową wielorodzinną. Ale innego wyjścia nie ma” mówi mer Gilbert Scholly. Na pytanie dlaczego gminy ograniczają napływ mieszkańców, skoro oznacza to wpływy dla gminy, mer odpowiedział: „Oczywiście możemy otworzyć bramy gminy, ale wybudowanie domów to nie wszystko. Nowi mieszkańcy będą potrzebować, co jest dla nas oczywiste, infrastruktury tzn. szkół, żłobków itd. I gmina musi im to zapewnić. Tylko, że jeśli nastąpi to bez kontroli, wydatki mogą się skumulować, a jeśli proces napływu nowych mieszkańców odbędzie się etapami, możemy planowo przygotować wydatki wcześniej”.

„Dla większości Francuzów architekt to nie budowniczy, ale marzyciel, przecież domy buduje murarz. Występując o pozwolenie na budowę domku jednorodzinnego, nie trzeba przedstawiać profesjonalnego projektu”. Wypowiedź Samuela Nogha, architekta, wykładowcy akademickiego wprowadziła delegację PSBD w zdumienie. Jak się okazało we Francji 70 proc. budownictwa mieszkalnego stanowią domy jednorodzinne, pozostałe 30 proc. to budownictwo wielorodzinne. Ale z tych 70 proc. tylko nieliczne powstają według projektu wykonanego w biurze architekta. Jak to możliwe? Samuel Nogha: „Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy przedstawić zaświadczenie, że jest się właścicielem gruntu, projekt domu w skali 1:100 i wypełnić krótki formularz. To stanowi cały wniosek. W związku z tym, że projekt profesjonalny wymagany jest przy budowie domów o powierzchni całkowitej powyżej 170 m kw., a większość domów we Francji ma powierzchnię 100 –120 m kw., zatem wystarczy niemalże szkic wykonany przez budowniczego, bo jak nazwać projektem dokument, w którym nie wymagane są obliczenia konstrukcyjne? Urzędników tak naprawdę interesuje tylko powierzchnia domu, bo od niej naliczany jest podatek od nieruchomości”. Francuzi odeszli od usług architektów, ponieważ podnosi to koszty budowy od 20 do 50 proc. Nieliczni, którzy korzystają z usług profesjonalistów wiedzą, że oprócz projektu, do nadzoru autorskiego nad budową zobowiązuje architekta honorarium, co oznacza, że architekt przynajmniej raz w tygodniu kontroluje postęp budowy i jakość wykonania. Ma też wgląd w faktury i sprawdza, czy przedstawiane przez budowniczych koszty są wiarygodne. Nie mniej rola architektów we Francji w segmencie domów jednorodzinnych jest marginalna.

Kilkanaście interesujących spotkań z francuskimi ekspertami, poznanie sposobu działania tamtejszych deweloperów, wizyty na placach budowy, możliwość przyjrzenia się stosowanej we Francji technologii i wiele innych spostrzeżeń, które zostaną zapewne wykorzystane przez uczestników szkolenia w Polsce – to plon wyprawy PSBD. Niemożliwe jest oczywiście mechaniczne przeniesienie wszystkich doświadczeń francuskich na nasz grunt. Nie wszystkie rozwiązania znalazły w oczach deweloperów z PSBD uznanie, niektóre zadziwiały i to in minus. Jednak spójność prawa i sposoby finansowania to kwestia, której powinni przyjrzeć się polscy politycy i samorządowcy. Kiedy w Polsce powstają oryginale rozwiązania, które w przyszłości nie wiadomo, jak będą funkcjonować w realiach rynkowych, warto byłoby uwzględnić doświadczenia krajów, które te kwestie załatwiły i mają system dobrze funkcjonujący od lat. Wyważanie otwartych drzwi to przecież zajęcie jałowe. PSBD planuje w najbliższym czasie kolejne zagraniczne szkolenia. Nic dziwnego, bo wizyta w Alzacji dowiodła raz jeszcze, że podróże kształcą, zwłaszcza kiedy są dobrze przygotowane. A francuskie szkolenie było przygotowane świetnie.

Mariusz Surosz