Jak krakowscy deweloperzy oceniają pracę Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa

My, deweloperzy mamy nieco inne spojrzenie na obecną sytuację na rynku budowlanym niż Urząd Miasta. Z punktu widzenia przedstawicieli Wydziału Architektury i Urbanistyki sytuacja przedstawia się coraz lepiej. Wydział Architektury faktycznie zwiększył tempo rozpatrywania spraw i wniosków o pozwolenie na budowę oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT). Jednakże około 900 zaległych wniosków to nadal duży problem.

Jak wiadomo, decyzje WZiZT są konieczne, gdy nie ma planu miejscowego. W sytuacji, gdy bardzo niewielki obszar miasta jest objęty takim planem, sytuacja się komplikuje. Jeśli plany miejscowe będą obejmować 20 proc. powierzchni Krakowa – a liczymy, że uda się to osiągnąć około 2006-2007 roku – sytuacja ulegnie poprawie. Ale 20 procent, to wciąż za mało. Według naszych szacunków planami powinno być objęte co najmniej 30-40 proc. obszaru miasta. Tymczasem według dzisiejszych przepisów trudniej jest otrzymać decyzję WZiZT niż pozwolenie na budowę (wydawane na podstawie „wuzetki”). A tutaj statystyki nie są już tak szczegółowe. Wydział Architektury i Urbanistyki nie podaje, na budowę ilu mieszkań wydawane są pozwolenia. Nie wiadomo też, ile pozwoleń dotyczy budownictwa wielorodzinnego. A to byłaby cenna informacja, najlepiej obrazująca obecną sytuację, bo pozwolenie na budowę może dotyczyć domu, bloku, ale i garażu, czy kiosku. Nie podaje się również, ile pozwoleń na budowę jest wydawanych w czasie dłuższym niż 2 miesiące oraz ile wniosków oczekujących i wydanych decyzji dotyczy spraw starych, sprzed 2004 roku. Istotne jest również, że o ile nowe wnioski o decyzje WZiZT rzeczywiście są rozpatrywane w ciągu pół roku, to na rozpatrzenie starszych często czeka się nawet powyżej roku.

Dodatkowym utrudnieniem w tej sytuacji jest zmiana przepisów. Nowe wydłużyły czas przygotowania i rozpatrywania wniosków. Do niedawna potrzeba było około roku na przygotowanie kompletnej dokumentacji. Teraz, jak szacujemy, zajmuje to około 2 lat, czyli więcej niż sama realizacja inwestycji, dla której przyjmujemy średni czas budowy 18 miesięcy. Nie możemy naciskać na urzędników, żeby łamali przepisy, ale możemy naciskać, aby urzędy działały dynamiczniej. Od miasta oczekujemy dużej grupy operatywnych pracowników, którzy działają sprawnie.

Urzędowe statystyki nie pokazują dramatycznych sytuacji, w jakich często znajdują się inwestorzy mieszkaniowi. To właśnie oni zwracają się do nas, do oddziału PSBD, z prośbą o pomoc. Staramy się szczególnie uczulać przedstawicieli miasta i urzędników na problemy małych firm, które najdotkliwiej odczuwają okres oczekiwania na „wuzetkę”.

Kraków niewątpliwie czeka zapaść inwestycyjna, tyle że przesunięta w czasie. To wszystko, co jest obecnie budowane, jest realizowane przede wszystkim na podstawie „wuzetek” i pozwoleń uzyskanych w latach ubiegłych. Skutki omawianych tutaj zjawisk odczujemy z pewnością w najbliższych latach.

Jako szefowi firmy trudno jest mi powiedzieć, czy zmieniło się coś w sposobie pracy Wydziału Architektury i Urbanistyki. Po prostu nie zajmuje się kontaktami z tym urzędem. Obserwujemy jednak pewne oznaki mogące świadczyć o faktycznej poprawie sytuacji. W czerwcu bieżącego roku złożyliśmy wniosek o decyzję WZiZT i prawdopodobnie, przynajmniej takie sygnały do mnie dotarły, wkrótce zostanie wydana decyzja. Jednocześnie cały czas czekamy na rozpatrzenie wniosku o „wuzetkę” złożonego w 2003 roku. Niedawno otrzymaliśmy zawiadomienie o wszczęciu postępowania w tej sprawie. Szacujemy, że w okolicach stycznia przyszłego roku powinniśmy tą decyzję WZiZT otrzymać. To mogłoby świadczyć o tym, że Wydział rzeczywiście znacznie poprawił swoje funkcjonowanie.

Natomiast, co do pozwoleń na budowę, to nie dziwię się, że urząd trzyma się terminów – zobowiązuje go do tego ustawa. W przeciwnym razie, czyli po przekroczeniu limitu 65 dni na rozpatrzenie wniosku, musi zapłacić grzywnę.

Tak źle, jak teraz nigdy jeszcze nie było. Obecnie jedyną osobą, której zależy na wydaniu decyzji i zrealizowaniu tego w możliwie krótkim czasie jest inwestor. Statystyki wyglądają dobrze, ale w porównaniu z analogicznymi zestawieniami z urzędów w innych miastach widać, że w Krakowie jest znacznie gorzej. Kraków jest w tej kwestii ewenementem na skalę kraju.

To, że Kraków w zasadzie nie ma planów miejscowych jest problemem, ale – wbrew pozorom – nie największym. Prawdziwą przyczyną obecnej sytuacji jest Wydział Architektury i Urbanistyki UMK, a zwłaszcza jego struktura oraz obowiązujące w nim przepisy wewnętrzne. Dodatkowo sytuację utrudnia duża rotacja urzędników, szczególnie tych na wyższych szczeblach. Czasami dochodzi nawet do tego, że przełożeni gorzej znają przepisy, niż ich podwładni. Duża część urzędników, zwłaszcza średniego szczebla, jest bardzo kompetentna i pomocna. Należy im dać prawo podejmowania decyzji. Wydział Architektury wymaga radykalnej reformy – uproszczenia struktury, a przed wszystkim przepisów. W tym kierunku szły na przykład działania poprzedniego szefa tego wydziału, pana Sławomira Kozłowskiego (nota bene jedynego szefa tego urzędu, który nie był architektem). Sam kiedyś przedstawiłem projekt reformy tego urzędu. Spotkał się on z dobrym przyjęciem ze strony wielu osób. Jednakże sprawa „utknęła” w miejscu i już do niej nie powrócono. Jerzy Muzyk obejmując funkcję Dyrektora Wydziału, zapowiadał zreformowanie urzędu, by usprawnić jego prace. Reformy zostały wprowadzone, ale – moim zdaniem – w złym kierunku. Wcześniej proces decyzyjny miał trzy szczeble, teraz dodano kolejny – wprowadzono funkcję orzeczników i tym samym proces ten został wydłużony.

Dla zobrazowania obecnej sytuacji podam przykład. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Inwestycja” starała się o decyzję WZiZT dla inwestycji przy ulicy Krokusowej. Kompletny wniosek złożyliśmy 24 października 2003 roku. Decyzja została wydana 24 listopada 2004 roku. Zatem wydanie jej trwało 13 miesięcy, podczas których nie dostaliśmy z urzędu żadnej informacji o ewentualnych brakach w dokumentacji i konieczności uzupełnienia wniosku. W sierpniu bieżącego roku (czyli po 10 miesiącach od złożenia dokumentów) wystosowaliśmy list do wiceprezydenta Kazimierza Bujakowskiego w którym pytaliśmy m.in. czy tak długi okres oczekiwania jest normą, jaki jest tego powód, co ewentualnie należy zrobić, by przyspieszyć procedowanie oraz czy miasto przewiduje jakąś formę rekompensaty dla wnioskodawcy za długi okres oczekiwania. Do dzisiaj nie otrzymaliśmy odpowiedzi pana Prezydenta.

Aktualna sytuacja przedstawia się trochę lepiej, niż jeszcze jakiś czas temu. W przypadku pozwoleń na budowę, średni czas oczekiwania rzeczywiście wynosi dwa miesiące, zgodnie z zapewnieniami przedstawicieli Magistratu. Jednakże, co do decyzji WZiZT, deklaracje urzędników nie pokrywają się z rzeczywistością. Tak naprawdę na taką decyzję czeka się około dziewięciu miesięcy. Wielu deweloperów czeka na nią rok, a nawet dłużej. Główny zarzut, który powtarza wielu deweloperów, to zła organizacja Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK. Już na początku inwestor napotyka na problemy – przy składaniu wniosku o warunki zabudowy osoba weryfikująca dokumenty stwierdza ich kompletność, a po paru tygodniach okazuje się, że są braki w dokumentach lub są one niewłaściwe.

Często również zdarza się, że przez niedopatrzenie, lub może niewiedzę, pracowników Urzędu pisma o zaopiniowanie wnioskowanych inwestycji nie zawsze są wysyłane do wszystkich, czy nawet – do właściwych, instytucji. Rodzi to problem, bo w chwili, gdy decyzja mogłaby być wydana, okazuje się, że brakuje wszystkich wymaganych opinii. Takie sytuacje powodują przeciąganie terminów.

Problemem jest również brak osoby odpowiedzialnej za konkretną sprawę, ponieważ wniosek od złożenia go w Urzędzie prowadzą aż trzy osoby. Inspektor, do którego trafia wniosek przygotowuje dokumenty, rozpisuje zawiadomienia, następnie przekazuje sprawę następnej osobie sporządzającej analizę urbanistyczną, która jest podstawą do przygotowania decyzji. Ta decyzja jest jeszcze weryfikowana i dopiero podpisywana przez upoważnionego pracownika zajmującego się orzecznictwem. Nie ma zatem osoby odpowiedzialnej za decyzję, urzędnika, któremu by zależało, żeby szybko zamknąć sprawę. Dlatego uważam, że należałoby przede wszystkim uprościć procedurę decyzyjną.

Wydział Architektury i Urbanistyki przyjął około 40 nowych pracowników. Są to głównie ludzie młodzi, nie mający doświadczenia. Aby taka osoba mogła samodzielnie prowadzić sprawę musi nauczyć się wszystkich procedur, a zajmuje trochę czasu i nie wpływa na przyspieszenie prac.

Moim zdaniem obecną sytuację zdecydowanie można określić jako patologiczną. W przypadku pozwoleń na budowę nie jest źle. Jeśli natomiast chodzi o decyzje WZiZT – jest lepiej, ale wciąż nie jest dobrze. Nasza firma jest tego przykładem. Mimo moich interwencji u prezydenta (do czego prezydent sam namawiał inwestorów), czekamy na decyzję WZiZT już dziewięć miesięcy i dopiero ostatnio pojawiły się sygnały świadczące o tym, że wkrótce dostaniemy decyzję. Inny przykład: złożyliśmy wniosek we wrześniu bieżącego roku i do tej pory nie wszczęto postępowania. A proszę pamiętać, że potem jeszcze będziemy musieli czekać na jego rozpatrzenie. Nawet przy założeniu, że potrwa to te deklarowane 6-7 miesięcy, jest to naprawdę długi okres oczekiwania.

Deweloperzy często nie decydują się na przedstawienie nowej oferty klientom, bo boją się, że nie dostaną „wuzetki” albo uzyskają niewystarczająco korzystne warunki. A skoro nie pojawiają się na rynku nowe oferty, czyli nie ma podaży przy stale utrzymującym się popycie – rosną ceny nieruchomości. To zaś oznacza, że część klientów nie decyduje się na zakup mieszkania. Traci klient, bo musi zapłacić więcej lub w ogóle nie kupuje nieruchomości. Traci też deweloper, który mógłby sprzedać więcej, gdyby był w stanie zaoferować bardziej zachęcające ceny.

Innym poważnym skutkiem negatywnym tej patologicznej sytuacji jest utrata ciągłości inwestycyjnej – deweloperzy kończą jedną inwestycję i nie mogą rozpocząć nowej, bo nie mają „wuzetki”. To skutkuje koniecznością zwolnienia podwykonawców. Pracy nie mają wtedy również architekci. W takiej sytuacji jest moja firma.

Moim zdaniem przyczyną tak dramatycznej sytuacji jest po pierwsze kiepskie ustawodawstwo. Po drugie, brak jest planu zagospodarowania przestrzennego (dawniej, gdy obowiązywał stary, decyzję WZiZT można było dostać nawet po dwóch miesiącach). Trzecim powodem problemów jest niewątpliwie nieprzystosowanie Wydziału Architektury i Urbanistyki oraz całego Urzędu Miasta do nowych przepisów.

Dwumiesięczny okres oczekiwania na decyzję jest akceptowalny. Podobnie trzy miesiące, a nawet cztery – w szczególnie trudnych przypadkach, ale nie więcej. A w rzeczywistości trwa to znacznie dłużej. Już nie wspominając o tym, że niedopuszczalne są tak duże opóźnienia z samym wszczęciem postępowania. Według mnie urzędników jest za mało, a być może dochodzą do tego braki organizacyjne. Zapewnienia ze strony władz miasta i wydziału to czcze obietnice. Nowi pracownicy zostali przyjęci, ale wiem, że niektórzy od razu się zwolnili. A informacji o tym, ile jest takich osób już się nie podaje. Lekarstwem na tę całą sytuację mogłoby być prawdopodobnie zatrudnienie dodatkowych osób oraz wprowadzenie zmian organizacyjnych. No i, oczywiście, zmiana przepisów.