Rynek nieruchomości w Ursusie

Ożywienie na rynku nieruchomości trwa nieprzerwanie od półtora roku. To zjawisko dotyczy wszystkich dzielnic Warszawy, jednak od pewnego czasu zauważalny jest wyraźny wzrost zainteresowania lokalami mieszkalnymi w Ursusie, który do tej pory wydawał się znacznie mniej atrakcyjną lokalizacją niż inne dzielnice Warszawy.

Obecnie, potencjalni nabywcy biorą pod uwagę Ursus jako swoje przyszłe miejsce zamieszkania na równi z takimi dzielnicami stolicy, jak Praga Północ, Białołęka, Wawer, Rembertów, Wesoła czy Włochy. Głównym czynnikiem przyciągającym nabywców jest trwająca od kilku lat tendencja pogłębiających się dysproporcji pomiędzy średnią ceną 1 m kw. mieszkania w stolicy i w samym Ursusie. W I kwartale 2004 r. cena ta była aż o 18 proc. niższa od średniej ceny dla całej Warszawy. W I kwartale 2006 r. różnica ta wzrosła do 27 proc.

To większe niż do tej pory zainteresowanie nieruchomościami w Ursusie przekłada się wprost proporcjonalnie na wzrost liczby nowych inwestycji w tej okolicy. Najwięcej jest tutaj ofert mieszkań o metrażu 40-60 m kw. Na rynku jest duża podaż lokali w budynkach z wielkiej płyty. Sporo jest mieszkań powstałych głównie w latach 60–70, ale nie brakuje także ofert lokali wybudowanych w drugiej połowie lat 90 i później. Jednocześnie systematycznie pojawia się coraz więcej nowych osiedli. Należy się spodziewać, że w najbliższym czasie udział nowego budownictwa w rynku nieruchomości w Ursusie będzie wzrastał, w związku z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową części terenów byłych zakładów „Ursus”.

Zdecydowanie mniej dynamicznie rozwija się rynek domów rodzinnych w tej części stolicy. Oferty budownictwa jednorodzinnego obejmują obiekty powstałe na przestrzeni całego ostatniego wieku. Różnorodność dotyczy także standardu wykonania wszystkich domów w tej lokalizacji.

Głównymi nabywcami nieruchomości w Ursusie są młode małżeństwa o stosunkowo niewielkim potencjale finansowym. W ostatnim czasie można tu również odnotować największy współczynnik zakupów lokali mieszkalnych finansowanych z kredytów hipotecznych.

Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania o małej powierzchni. Przeważają lokale 2-, 3-pokojowe stanowiące minimum potrzebne młodym rodzinom z małym dzieckiem. W przypadku tych lokali takie kryteria, jak technika wykonania budynku czy jego wiek, stają się kwestią wtórną. Mieszkania większe są z kolei kupowane głównie w nowym budownictwie, na osiedlach zamkniętych.

Jak zatem kształtują się ceny w tej części miasta? Obecnie średnia cena 1 metra kw. mieszkania w Ursusie to 4750 zł. Przykładowo, mieszkanie o powierzchni 33 m kw. w stanie do odnowienia, w budynku wykonanym w konstrukcji ramy H w latach 60, kosztuje w granicach 160 tys. zł. Mieszkanie wykończone o powierzchni 64 m kw. w budynku oddanym do użytku z 2005 r. kosztuje 340 tys. zł, a mieszkanie w stanie surowym w planowanej inwestycji z terminem realizacji na koniec 2007 r. o powierzchni 32 m kw. to koszt 170 tys. zł.

W przypadku domów różnica w cenie w porównaniu do innych dzielnic Warszawy jest praktycznie niewielka, za wyjątkiem najbardziej prestiżowych lokalizacji: Górnego Mokotowa, Żoliborza, Wilanowa. Przykładowo, dom z lat 50 o pow. 280 m kw. na działce 800 m kw. to koszt około 650 tys. zł. Z kolei zakup domu z początku lat 90, o powierzchni 470 m kw. i działce 1200 m kw. to koszt 1 mln zł.

Czym zatem Ursus przyciąga tych, którzy do tej pory decydowali się na zakup nieruchomości w innych częściach miasta? Głównym atutem tej dzielnicy są obecnie wciąż niskie ceny nieruchomości. Warto również zauważyć, że drogi dojazdowe, połączenia kolejowe i komunikacja autobusowa zapewniają mieszkańcom względnie dobry i szybki dojazd do centrum miasta. Cały czas w trakcie rozbudowy jest także okoliczna infrastruktura – powstają nowe sklepy czy obiekty sportowe. Do tej pory głównym czynnikiem zniechęcającym do podejmowania inwestycji w tej części Warszawy był fabryczny charakter dzielnicy, zorganizowanej niegdyś wokół zakładów „Ursus”. Jednak ta szara zabudowa osiedli jest powoli rozjaśniana nowymi inwestycjami.

Wszystko to pozwala przypuszczać, że obecne dysproporcje cenowe pomiędzy nieruchomościami w Ursusie i innymi dzielnicami Warszawy zostaną wkrótce zniwelowane, tak jak miało to miejsce w przeszłości na przykład na Białołęce. Tym samym należy się spodziewać, że niebawem zakup mieszkania czy domu w tej części Warszawy może się okazać bardzo atrakcyjną inwestycją.