Na rynku mieszkaniowym mamy prawdziwy boom. W pierwszym półroczu wartość kredytów mieszkaniowych wzrosła o rekordową kwotę 13 mld złotych, a ceny mieszkań szybko poszły w górę. Ta sytuacja zapewne się zmieni, pytanie tylko kiedy i w jakim stopniu? – pyta „Rzeczpospolita”.
Jest to tym ciekawsze, że na świecie okres boomu na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie się kończy. W ostatnich latach zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i w Stanach Zjednoczonych miał miejsce bardzo istotny wzrost cen mieszkań. W USA był on wywołany utrzymaniem się przez dłuższy okres bardzo niskich stóp procentowych (około 1 proc.). Teraz jednak władze monetarne próbują schłodzić rynek mieszkaniowy, żeby uniknąć nagłej przeceny i pęknięcia "bąbla spekulacyjnego". Rzecz w tym, że nagły spadek cen nieruchomości wpłynie na możliwości dokonywania zakupów konsumpcyjnych przez Amerykanów, a ich skala istotna jest dla wzrostu gospodarczego na świecie.
(...) Na polskim rynku mieszkaniowym jest strukturalna przewaga popytu nad podażą – piszą autorzy opublikowanej w „Rzeczpospolitej” analizy. Jej skala nie jest jednak tak duża, jak się powszechnie uważa, i dotyczy szczególnie wybranych lokalizacji (gdzie z reguły popyty jest najsilniejszy, a bariery podażowe – największe). Krajowy rynek mieszkaniowy to przecież tak naprawdę setki lokalnych rynków, na których sytuacja może kształtować się odmiennie, niż wynika to z ogólnego obrazu. Świadczy o tym m.in. spekulacyjny popyt ze strony inwestorów zagranicznych (m.in. z Hiszpanii), jaki się ostatnio pojawił w niektórych dużych miastach. Zachęceni niskimi dotychczas cenami mieszkań (i nauczeni własnymi doświadczeniami) wykupują niektóre inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza w tzw. segmencie premium.
Ich obecność i zachowanie to dodatkowy element niepewności na rynku. Od ich horyzontu inwestycyjnego zależeć może bowiem trwałość wzrostu cen. Jeśli znaczą ich część interesuje uzyskanie szybkiego zwrotu z inwestycji (bez wykańczanie i wynajmowania mieszkania), to już w perspektywie kilkunastu miesięcy mogą być zainteresowani realizacją zysków. A to może przyczynić się do wzrostu podaży mieszkań.
Kilka faktów może świadczyć o wyczerpywaniu się możliwości dalszego gwałtownego wzrostu cen. Przede wszystkim w dużych miastach znacznie ostatnio spadła siła nabywcza mieszkańców; np. w Warszawie stosunek średniej ceny mkw. do średniej pensji wynosił w czwartym kwartale 2004 roku 1,2, rok później 1,4, a w drugim kwartale 2006 r. – już 1,7. Poza tym na świecie idą w górę stopy procentowe, rośnie więc cena kredytów walutowych, a od przyszłego roku podwyżek oprocentowania można oczekiwać także i w Polsce. Co więcej, nadzór bankowy wprowadza ograniczenia w dostępie do kredytów walutowych, które w tym roku były głównym motorem wzrostu akcji kredytowej.
Te czynniki nie pozostają bez wpływu na decyzje Polaków. Świadczy o tym sytuacja z maja i czerwca, gdy po zapowiedzi zmian w zasadach udzielania kredytów mieszkaniowych zawierano rekordową liczbę umów. Zapewne duża część planujących wzięcie w tym roku kredytu starała się to zrobić przed 1 lipca.
Nie można wykluczyć oddziaływania podobnych bodźców w najbliższych miesiącach (np. w związku zapowiedzią kolejnych obostrzeń ze strony nadzoru bankowego czy ze zmianą zasad opodatkowania transakcji na rynku nieruchomości). Im więcej jednak takich bodźców będzie i im gwałtowniej zareagują na nie klienci, tym szybciej dojdzie do nasycenia rynku kredytów mieszkaniowych (który nie jest przecież zbyt głęboki) - i tym wcześniejsza i ostrzejsza może być korekta. A jej nadejście jest nieuniknione. Po okresach wzrostu zawsze przychodzą okresy spadku, gdy popyt z różnych powodów nagle zanika. Korekta nie ominęła Hiszpanii (po wejściu do UE ceny nieruchomości wzrosły tam znacznie, m.in. na skutek zwiększonego popytu obcokrajowców, a w 1990 r. załamały się), nie ominie także naszego rynku.
Kiedy i w jakiej skali spadną ceny, będzie zależeć od kilku czynników. Przede wszystkim - od sytuacji gospodarczej (większość recesji na rynkach nieruchomości jest jej pochodną); w Polsce już spowolnienie tempa wzrostu do ok. 3 proc. może uruchomić cykl zjawisk (wzrost bezrobocia, zmiana oczekiwań stabilności dochodów itp.) prowadzących do spadku popytu. Drugi czynnik to poziom stóp procentowych zarówno na świecie, jak i w Polsce (ich znaczny wzrost zmniejszyłby opłacalność inwestycji mieszkaniowych opartych na kredycie). Trzeci - sytuacja demograficzna, zwłaszcza zaś skala emigracji. Kolejne wiążą się z udziałem w danym rynku popytu spekulacyjnego, z kształtowaniem się oczekiwań co do możliwości przyszłego wzrostu podaży mieszkań.
Wiele wskazuje, że korekta na przełomie 2007 i 2008 roku jest prawdopodobna. Jej skala na lokalnych rynkach mieszkaniowych może być jednak różna.
Więcej w
"Rzeczpospolitej".
