Stawki czynszu idą w górę
Z analizy przeprowadzonej przez HRE Investments wynika, że czynsze najmu lokali mieszkalnych jeszcze w październiku ub. r. przekroczyły symboliczny pułap. Obecnie jest drożej niż przed wybuchem pandemii. Obserwowany jest średni wzrost o ok. 2 proc. w porównaniu do grudnia 2019 roku (wówczas to koszty najmu był najwyższe, później zaczęły stopniowo spadać). Sytuację przeanalizowana na rynkach najmu w: Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie oraz Wrocławiu.
W styczniu 2021 roku pomiędzy drugą a trzecią falą epidemii ceny wynajmu spadły niemal o 10 proc. Było to związane m.in. z wprowadzeniem nauki zdalnej, zamknięciem branży gastronomicznej i hotelarskiej oraz pracą w trybie zdalnym. Wiele osób zrezygnowało z wynajmu mieszkań na ten czas. Wskaźnik pustostanów był stosunkowo wysoki. Szczególnie dotkliwe było to dla lokalizacji, które dotychczas tętniły życiem z uwagi na obecność turystów, studentów oraz pracowników niektórych branż.
Obecnie jednak na wynajem dostępnych jest zdecydowanie mniej mieszkań. Studenci powrócili na uczelnie, pracownicy do biur, dodatkowo napłynęli imigranci zarobkowi. To pobudziło popyt na rynku najmu. W okresie 11 miesięcy – od stycznia do listopada ub. r. – stawki czynszu wzrosły o ponad 10 proc. Jeżeli trend ten jest nadal kontynuowany, podwyżka mogła już osiągnąć poziom 15 proc.
Stawki czynszu wzrastają nie tylko z chęci właścicieli, aby więcej zarobić na mieszkaniach. Rosną również koszty utrzymania nieruchomości, które często przerzucane są właśnie na najemców. Niektórzy właściciele wykorzystali również czas stagnacji na rynku nieruchomości na podniesienie jakości posiadanych lokali – to także ma swój wpływ na cenę najmu.
Dla porównania, jak wynika z raportu RONiN24.pl obecnie średnia cena wynajmu 1 m kw. kawalerki w Warszawie wynosi 63 zł, gdy pod koniec 2019 roku było to 60 zł za m kw. powierzchni, a w ubiegłym 2021 roku 58 zł.
Ceny wynajmu mieszkania 1-pokojowego w Warszawie w latach 2014-2022, źródło: Raport RONiN24
Wzrost zainteresowania najmem
Wiele wskazuje na to, że w bieżącym roku właściciele lokali mieszkalnych nie powinni narzekać na brak najemców. Z pewnością tendencja wzrostowa utrzyma się, jeżeli nie zostaną wprowadzone obostrzenia związane z pandemią koronawirusa (m.in. zamykanie uczelni, restauracji, siłowni, kin). Ma to szczególne znaczenie w miastach, w których dużą część najemców stanowią osoby młode oraz studenci.
Sytuacja na świecie każe również brać pod uwagę większy napływ imigrantów ze wschodu do Polski. Oni również, przynajmniej na początku swojego pobytu, korzystają z oferty rynku najmu. Dopiero z czasem, gdy zdecydują się na osiedlenie na dłużej, dążą do zakupu własnego mieszkania.
Będzie coraz drożej…
Wzmożona inflacja również wpływa na wzrost stawek czynszów. Jeżeli rosnąć będą koszty utrzymania nieruchomości, właściciele przerzucą je na najemców. Mowa tu m.in. o opłatach za ogrzewanie, prąd oraz wywóz śmieci. Pod tym względem rok 2022 może okazać się szczególnie ciężkim okresem.
Nie bez znaczenia jest także wzrost stóp procentowych, które skutkują rosnącymi ratami kredytu. Właściciele, których raty zobowiązania hipotecznego wzrosną, mogą przerzucić ten „dodatkowy koszt” właśnie na najemców. W ciągu ostatnich miesięcy przeciętny złotówkowy kredyt zdrożał o ok. 25 proc., a według prognoz podwyżki mogą osiągnąć pułap nawet 40 proc.
Wyższe oprocentowanie oraz niepewna sytuacja może skłonić niektóre osoby do dalszego korzystania z rynku najmu. Już teraz zauważalny jest spadek zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby zarabiają po średniej krajowej, ma o ok. 150 tys. niższą zdolność kredytową niż we wrześniu 2021 roku.
Czy Polski Ład coś zmieni?
Warto pamiętać jednak o tym, że pod koniec maja ma ruszyć rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Przeznaczony jest on dla osób, które dobrze zarabiają, jednak ze względu na wysokie koszty utrzymania, trudno jest im odłożyć kwotę wymaganą przez banki jako wkład własny. Być może pozwoli to nieco wyhamować popyt na najem mieszkań.
Polski Ład przynieść ma również zmiany w podatkach, które mogą, chociażby częściowo dosięgnąć najemców. Mowa tu o konieczności płacenia ryczałtu od przychodów z wynajmu zamiast podatku od dochodu. Wielu właścicieli od lat nie płaciła podatków od dochodów, korzystając z amortyzacji. W 2023 roku nie będzie już takiej możliwości, a w 2022 roku mogą z niej skorzystać wyłącznie ci właściciele, dla których była to dotychczasowa forma rozliczenia.
Utrzymująca się epidemia może skłonić rząd do podjęcia decyzji o wprowadzeniu kolejnych ograniczeń – co niesie za sobą pewne ryzyko dla rynku najmu. Jest jednak szansa na to, że nie będą one tak dotkliwe, jak te w poprzednich dwóch latach.
