Niebagatelny wzrost popytu na mieszkania przyniósł II kwartał 2023 r. Na rynku pierwotnym w największych polskich metropoliach przeważali nabywcy gotówkowi. Analiza JLL wskazuje jednak, że udział i liczba nabywców finansujących zakup nieruchomości kredytem hipotecznym również wyraźnie wzrosła. Ma to zapewne związek z zainteresowaniem „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, nad którym prace parlament zakończył pod koniec maja br. Czy jego wpływ na rynek nieruchomości faktycznie jest tak znaczący?
Bezpieczny kredyt zachęca wielu
Nowa forma kredytu, dostępna w wybranych bankach, związana jest z gwarancją finansowania nieruchomości ze stałą stopą bazową na poziomie 2 proc. Program przewiduje dopłaty do kredytu przez okres pierwszych 10 lat jego trwania. W ten sposób ma być możliwe uzyskanie wspomnianych warunków i zachowanie stopy bazowej na poziomie nie wyższym niż owe 2 proc.
Oczywiście, zaciągnięcie takiego kredytu obwarowane jest pewnymi warunkami. Jeśli chodzi stricte o procedurę, program jest adresowany do osób poniżej 45 roku życia, które nie posiadają jeszcze własnej nieruchomości. Można natomiast wybierać zarówno spośród mieszkań od deweloperów, jak i z drugiej ręki. Co więcej, w ten sposób można też sfinansować zakup działki i budowę na niej domu. Nie ma limitów ceny za metr kwadratowy nieruchomości, wyznaczono jednak górną granicę kwoty kredytu – w przypadku małżeństw jest to 600 tys. zł, a w przypadku singli kwota ta wynosi 500 tys. Są to zatem dość łatwe do spełnienia warunki, nic więc dziwnego, że tak wiele osób zainteresowała ta oferta.
Kredyt 2 proc. – jak wpływa na rynek nieruchomości?
– Im bliżej uruchomienia programu, tym bardziej widoczny stawał się jego wpływ na ceny, co pokazują analizy zmian cen ofertowych dostępne w sieci. Od momentu ogłoszenia programu w połowie grudnia 2022 r. ceny nieruchomości rosną z miesiąca na miesiąc – wyjaśnia Barbara Mariańska, specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON.
Eksperci jeszcze przed uruchomieniem programu spodziewali się, że po wejściu w życie „bezpiecznego kredytu 2 proc.” ceny ofertowe nieruchomości wzrosną. Ekspert AMRON wskazuje, że powodem miał być wzrost popytu na mieszkania (niesiony przez lepszą dostępność kredytów mieszkaniowych, które w wyniku sytuacji gospodarczej i polityki pieniężnej były mniej osiągalne dla wielu osób), bez jednoczesnego wzrostu podaży nieruchomości.
– Deweloperzy, głównie Ci działający w sektorze mieszkań o podstawowym standardzie, skupili się na nabywcach chcących skorzystać z oferty „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Większość firm ma w swojej ofercie przygotowaną pod ten cel pulę mieszkań, które mieszczą się w limicie cenowym. Na dziś zasady działania nowego programu mieszkaniowego powodują, że wybór lokali w ramach subsydiowanych kredytów mieszkaniowych jest relatywnie duży, w szczególności jeśli wrócimy pamięcią do poprzednich programów i limitów ceny metra kwadratowego – podkreślają eksperci JLL.
Rosną ceny, ale i dostępność kredytów mieszkaniowych
Z analizy AMRON wynika, że na portalach ogłoszeniowych rośnie liczba drożejących ofert sprzedaży nieruchomości. Jeśli chodzi o ceny, to w samej Warszawie od grudnia 2022 r. do sierpnia 2023 r. średnia cena jednostkowa za 1 mkw wzrosła aż o 10 proc.
Ceny zatem rosną, jednak nie można nie odnotować istotnego wpływu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na dostępność kredytów mieszkaniowych dla Polaków. Wiele osób po długim okresie braku możliwości zakupu własnego M – co znacząco odbiło się na rynku mieszkań na wynajem, bowiem miniony rok przyniósł wręcz swego rodzaju boom cenowy – zobaczyło światełko w tunelu. Warto wspomnieć, że aby w ramach tego programu zaciągnąć kredyt w maksymalnej wysokości 600 tys. zł, małżeństwo musi wykazać dochód gospodarstwa domowego na poziomie 9-10 tys. zł miesięcznie.
Co ciekawe, eksperci JLL wskazują, że pewien wpływ na średnie ceny nieruchomości może mieć także poszerzenie oferty droższych mieszkań, z puli adresowanej do nabywców zamożniejszych, którzy celują nie w pierwsze, niedrogie mieszkanie, ale chcą zmienić posiadane obecnie na bardziej odpowiadające ich potrzebom.
Rośnie popyt, ale to wciąż zbyt mało
Przyjrzyjmy się jeszcze zatem puli dostępnych nieruchomości. Jak wynika z analizy JLL, po aż trzech kwartałach stagnacji na rynku nieruchomości, rynek ten w II kwartale tego roku został zasilony nową podażą. Dotyczy to wszystkich największych polskich rynków nieruchomości, choć najbardziej znaczący wynik odnotowano w Trójmieście – aż 127 proc. więcej w porównaniu do I kwartału br.
Wraz ze wzrostem podaży, wzrósł jednak także popyt, co przełożyło się na wciąż niewystarczające rozmiary oferty. Z pewnością duże znaczenie będą mieć działania deweloperów w III i IV kwartale br. Analiz ekspertów, dotyczących II półrocza br., zapewne można spodziewać się już niebawem.
