Rękojmia za wady budowlane – przez jaki okres przysługuje?

Rękojmia stanowi rodzaj odpowiedzialności sprzedawcy za zakupiony towar lub usługę. Jest ona niezbywalnym prawem konsumenta określonym w Kodeksie cywilnym i – w przeciwieństwie do reklamacji – sprzedawca nie może jej odmówić. 

 

W przypadku nieruchomości rękojmia obejmuje wszelkie wady budowlane – zarówno fizyczne, jak i prawne – które deweloper musi usunąć lub naprawić na własny koszt. W przypadku, gdy wady nie da się usunąć, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy. W szczególnych przypadkach możliwe jest również wystąpienie o odszkodowanie za poniesione straty. 

 

Jeśli chodzi o nieruchomości, okres rękojmi wynosi 5 lat od momentu odbioru lokalu. Wadę należy jednak zgłosić deweloperowi nie później niż rok od jej wykrycia. Po przekroczeniu tego terminu roszczenie może zostać odrzucone. 

 

Sytuacja komplikuje się jednak w przypadku nieruchomości wspólnej, do której prawo własności ma więcej niż jedna osoba. Każdy z mieszkańców bloku wielorodzinnego nabywa prawo do rękojmi w osobnym terminie, czyli w dniu odbioru swojego mieszkania. Jednak kwestie rękojmi za wady budowlane części wspólnych nie są ujednolicone. Okazuje się, że nie są one liczone od momentu odbioru mieszkania przez pierwszego lokatora, lecz każdy kolejny może domagać się roszczeń w innym czasie. Stanowi to spore utrudnienie dla deweloperów. Zwracają oni uwagę na fakt, że w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania kolejnych lokali, rękojmia za wady nieruchomości wspólnej powinna przebiegać od daty podpisania protokołu odbioru pierwszego z nich.

 

Wiele zastrzeżeń budzi również możliwość dochodzenia odmiennych roszczeń przez poszczególnych właścicieli. Może się tak zdarzyć np. w sytuacji, w której jeden z lokatorów wysuwa roszczenie obniżenia ceny nieruchomości ze względu na występujące wady. Deweloper zgadza się na nie, a kolejny lokator żąda jej usunięcia. Wówczas po likwidacji usterki pierwszy lokator wzbogaca się kosztem dewelopera. Nieścisłości tych nie udało się wyjaśnić do tej pory. Nie ustosunkował się do nich również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004r.