Opóźnienia w budowie i przeterminowane mieszkania deweloperskie – jak się przed tym zabezpieczyć?

Deweloperzy, którzy zawierali umowy deweloperskie przed pandemią lub w jej trakcie, najczęściej jasno wskazywali, że nie są w stanie zrealizować inwestycji w terminie z przyczyn niezależnych od nich. Podobnie też mogą uzasadniać opóźnienia wojną w Ukrainie. 

 

Z tego też względu w najbliższym czasie w sądach może przybyć spraw o zapłatę kary lub odszkodowania za nieterminowe oddanie lokalu. Odpowiednie zapisy w umowie mogą zagwarantować klientom dochodzenia odszkodowania w wysokości przewyższającej wysokość kary umownej za opóźnienie. Jest to istotne przede wszystkim w przypadku spłacania kredytu, braku innej możliwości zamieszkania, a także konieczności wynajmu lokalu zastępczego, co obecnie generuje wysokie koszty. 

 

Eksperci ostrzegają, aby nie dokonywać odbioru lokalu, który nie posiada pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu. Niektóre ze zmian (np. wyburzenie ścian) mogą skutkować zablokowaniem uzyskania zgody na użytkowanie nieruchomości zgodnie z prawem. Może dojść do sytuacji, w której nabywca wykańczając lokal, nieświadomie doprowadzi do sytuacji, w której stan lokum będzie niezgodny z opisem znajdującym się w umowie przenoszącej własność. 

 

Warto także zaznaczyć, że niezgodny z prawem jest odbiór bez pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu. 

 

Nabywca może skorzystać także z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jest to możliwe m.in. w przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa do lokalu w terminie. Konieczne jest jednak wcześniejsze wyznaczenie wykonawcy 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa.

 

Jeżeli w umowie została zawarta informacja o karze umownej za okres opóźnienia, nabywca również może dochodzić swoich praw. Sam fakt opóźnienia jest podstawą do odstąpienia od umowy bez względu na przyczyny. Oznacza to, że taka podstawa występuje także w przypadku niezawinionego opóźnienia dewelopera. 

 

Nowa ustawa deweloperska ma chronić nabywcę lokalu w przypadku nieterminowej realizacji inwestycji. Sankcją jest tutaj rekompensata. Obowiązuje ona nawet w przypadku braku stosownego zapisu w umowie deweloperskiej. Przepis jest niestety mocno nieprecyzyjny. Na jego podstawie nie da się obliczyć wysokości rekompensaty ani też określić okoliczności, w jakich można się jej domagać. Wysokość rekompensaty jest niezależna od wysokości szkody poniesionej przez nabywcę. W ustawie brakuje jednak zapisu o okolicznościach, w których kupujący może się o nią ubiegać. Nowa ustawa obowiązuje od dwóch miesięcy. Jej wykładania stale się kształtuje.