Okiem Pośrednika: Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie, Wrocławiu, Białymstoku, Rzeszowie i Jaśle

WARSZAWA

Na rynku mieszkaniowym w Warszawie największe ożywienie panowało do końca czerwca, co było związane ze zmianą zasad udzielania kredytów dewizowych. Dotyczyło to klientów o średnich zarobkach, kupujących głównie mieszkania jedno- i dwupokojowe. Od początku lipca zainteresowanie mieszkaniami jest nadal bardzo duże, brakuje lokali do sprzedaży. Popyt zdecydowanie przewyższa podaż.

Ceny mieszkań rosną nieustannie od jesieni ubiegłego roku, co jest związane ze wzrostem cen mieszkań deweloperskich i wydłużonym czasem oczekiwania na nowe mieszkania. Wzrost ten waha się na poziomie min. 30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet więcej. Najszybszy wzrost cen można zaobserwować w centrum Warszawy oraz w tzw. dobrych lokalizacjach, takich jak np. Stary Mokotów lub Stary Żoliborz. Mieszkania w Śródmieściu są kupowane głównie jako inwestycja (lokata kapitału, ewentualnie połączona z wynajmem). Na obrzeżach Warszawy, tam gdzie są jeszcze wolne tereny pod budownictwo, odnotowuje się mniejszy wzrost cen. Najbardziej zdrożały mieszkania w kamienicach i na nowych osiedlach.

Przykładowe ceny mieszkań w Warszawie:

Wiejska, 54 m kw. – 620 tys. zł
Ursynów (płyta), 53 m kw – 315 tys. zł
Nowe Miasto, 52 m kw – 615 tys. zł
Bemowo, 52 m kw – 395 tys. zł

Ceny mieszkań w „płycie” (Warszawa lewobrzeżna) wahają się w granicach od 5 do 6 tys. zł za m kw., natomiast w Śródmieściu (cegła) w przedziale od 7 do 9 tys. zł za m kw. Podsumowując, można zauważyć, że brakuje ofert poniżej 6 tys. zł za m kw.

W Warszawie sprzedają się wszystkie rodzaje mieszkań, począwszy od kawalerek, skończywszy na apartamentach, których wartość przekracza kwotę miliona złotych. Oczywiście większość sprzedawanych mieszkań to lokale mniejsze, jedno- i dwupokojowe. Bardzo często zdarza się, że kupujący to ludzie napływowi, związani z Warszawą poprzez pracę. Wynika to z prostej kalkulacji: miesięczna rata kredytowa stanowi często równowartość czynszu najmu. Korzystniejszym rozwiązaniem jest więc zaciągniecie kredytu i zamieszkanie we własnym M.

Warto również zwrócić uwagę na bardzo duże zainteresowanie zakupem mieszkań wśród cudzoziemców, dla których polskie ceny nadal są atrakcyjne i zachęcające do inwestycji. Dużo osób inwestuje w mieszkania o dobrych lokalizacjach. Obecnie sprzedaje się rekordowo dużo mieszkań z „najwyższej półki”. Powodem tak dużego zainteresowania mieszkaniami, oprócz niestabilnej sytuacji w kraju, jest zapewne również zapowiedziane wprowadzenie 19-proc. podatku od dochodu za sprzedaży nieruchomości od stycznia 2007 roku (nowe przepisy mają dotyczyć tylko mieszkań zakupionych po 2006 roku).

Mariusz Chołuj – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Warszawa


WROCŁAW

Od dłuższego czasu bardzo wyraźnie widać ożywienie na rynku wtórnym we Wrocławiu, szczególny boom obserwujemy na południu miasta. Ceny poszybowały do poziomu cen warszawskich. Na początku lipca nastąpił pewien zastój (być może związany z sezonem urlopowym lub ze zmianą zasad kredytowania). Zwiększyła się podaż, ale ceny są bardzo wygórowane. Kupujący nie wierzą, że mogą się one długo utrzymać.

Koniunkturę napędza szybki wzrost cen mieszkań oferowanych do sprzedaży: kupujący w obawie, że ceny wzrosną jeszcze bardziej, bardzo szybko decydują się na zakup.

Ponadto, Wrocław postrzegany jest jako miejsce szczególne. To miasto z bogatą historią i wspaniałym, żyjącym 24 godziny na dobę centrum (Rynek – Stare Miasto), miejsce napływu spektakularnych inwestycji (LG, Volvo), cechujące się dużą migracją ludności. Atrakcyjność Wrocławia wzrasta jeszcze dzięki doskonałej pracy promocyjnej włodarzy miasta.

Mieszkania są traktowane jako lokata kapitału. Z jednej strony kupuje się je na wynajem, z drugiej natomiast, traktuje jako inwestycję: po wyremontowaniu takie lokum można bardzo korzystnie sprzedać (szczególnie dotyczy to starych kamienic i Rynku).

Klientami są najczęściej ludzie młodzi w wieku od 20 do 35 lat, którzy kupują mieszkania 2- lub 3-pokojowe o powierzchni powyżej 50 m kw. Poszukiwane są również mieszkania w kamienicach od 130 do 160 m kw.

Ceny rosną w tempie ok. 30 proc. w ciągu pół roku. Najszybciej drożeją mieszkania nowe, w nowym budownictwie, o dobrej lokalizacji – w prestiżowych dzielnicach na południu, takich jak: Krzyki-Borek, Krzyki, Oporów. Obecnie cena przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. wynosi około 215 tys. zł.

Precyzyjne określenie obowiązującego obecnie w tym regionie trendu będzie możliwe dopiero we wrześniu. Nie wiadomo, jak naprawdę rynek zareaguje na zmianę zasad kredytowania i wzrost kursów walut. Z oceną trzeba poczekać do końca sezonu urlopowego.

Tadeusz Blichert – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Wrocław


BIAŁYSTOK

Na rynku nieruchomości w Białymstoku widoczne jest wyraźne ożywienie. Koniunkturę napędza niepewna stawka VAT na nowe mieszkania. Na ożywienie na rynku mieszkaniowym do 30 czerwca duży wpływ miała chęć ubiegania się o kredyt we frankach, wówczas bowiem istniała możliwość łatwiejszego uzyskania kredytu na większą sumę niż po wprowadzeniu zmian 1 lipca 2006 r. Zwiększony ruch na rynku nieruchomości wynika także z wydłużonego procesu inwestycyjnego (brak planów zagospodarowania przestrzennego), traktowania nieruchomości jako lokaty kapitału, a także z zapowiedzi zmiany podatków dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Istnieje już pewna grupa osób, która inwestuje zarobione pieniądze w nieruchomości w Polsce, uważając to za świetną lokatę kapitału. Najczęściej nieruchomości kupują ludzie młodzi, młode małżeństwa. Najszybciej drożeją mieszkania o atrakcyjnych i dobrych lokalizacjach. Ceny mieszkań wrosły o ok. 20 proc. w stosunku do cen z 2005 r. Obecnie zakup przeciętnego mieszkania w Białymstoku o powierzchni 50 m kw. to w przypadku wielkiej płyty wydatek rzędu około 2300 zł za 1 m kw., a w przypadku budynków budowanych z cegły – około 2800 zł za 1 m kw.

Bogdan Ejsmont – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Białystok


RZESZÓW

W Rzeszowie wyraźnie widać ożywienie na rynku mieszkaniowym, lecz więcej jest osób kupujących niż sprzedających. Klienci kupujący mieszkania to osoby inwestujące między innymi z przeznaczeniem pod wynajem. Sporo jest również osób zmieniających mieszkania z mniejszych na większe i odwrotnie. Spotyka się osoby, które są zainteresowane kupnem mieszkania w związku z podjęciem pracy w Rzeszowie. Klientami biur nieruchomości są również osoby, które po założeniu rodziny szukają dla siebie swoich własnych czterech kątów. Osoby zainteresowane kupnem mieszkania wydają się mieścić w przedziale wiekowym od 30 do 50 lat.

Największym powodzeniem cieszą się mieszkania w nowym budownictwie, najlepiej bezczynszowe (na tutejszym rynku jest ich jak na lekarstwo) oraz mieszkania o małym metrażu. Cena przeciętnego mieszkania w Rzeszowie o powierzchni 50 m kw. wynosi 150 tys. zł.

Reasumując, obecnie trudno jest znaleźć lokum w dobrym stanie za niewygórowaną cenę. Czasami wręcz mieszkanie po malowaniu, z najprostszymi panelami na podłodze i przeciętnymi płytkami, jest wystawiane do sprzedaży jako komfortowe.

Katarzyna Frankiewicz – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Podkarpacie


JASŁO

Na tutejszym rynku raczej nie zauważa się szczególnego ożywienia. Najczęściej mieszkania kupują młode małżeństwa bądź młodzi ludzie chcący w niedługim czasie wstąpić w związek małżeński. Klientami są także osoby starsze, które zostały same w zbyt dużym mieszkaniu i chcą przeprowadzić się do mniejszego. Zainteresowane kupnem nieruchomości są ponadto osoby przybywające z Zachodu, które kierują do nas pytania dotyczące głównie zakupu dobrze ulokowanej kamienicy (najlepiej w centrum).

Ceny w regionie są raczej stabilne. Cena przeciętnego mieszkania o powierzchni ok. 50 m kw może być uzależniona od wielu czynników: standardu mieszkania, lokalizacji itp. Trzeba jednak przyjąć widełki od 1000 do 1300 zł.

Agnieszka Mazur – Bracia Strzelczyk Nieruchomości, Jasło