Coraz mniej udzielanych kredytów, a ceny mieszkań wciąż rosną

W styczniu najniższa od września 2020 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych

Z danych opublikowanych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że zmienia się trend w zakresie kredytów mieszkaniowych. W ujęciu wartościowym w styczniu 2022 r. nadal mieliśmy do czynienia z dynamiką dodatnią (średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła w ub. miesiącu 349,75 tys. zł, a więc o 14,4 proc. więcej niż rok wcześniej), jednak pod względem liczby udzielonych kredytów odnotowano spadek o 2,4 proc. rok do roku. W porównaniu do stycznia 2020 r. było ich natomiast o 13,2 proc. mniej. W ujęciu wartościowym z kolei styczeń 2022 r. był lepszy od stycznia 2021 r. o 11,6 proc., a w odniesieniu do tego samego miesiąca 2020 r. – o 6,4 proc. W stosunku do grudnia 2021 r. banki udzieliły o 22 proc. mniej kredytów mieszkaniowych.

Jak podkreślają eksperci, dodatnie dynamiki sprzedaży w ujęciu tak liczbowym, jak i wartościowym, dotyczyły jedynie kredytów z przedziału 350-500 tys. oraz pow. 500 tys. (w ujęciu liczbowym odpowiednio +7,8 proc. oraz +52,9 proc., a w ujęciu wartościowym odpowiednio +9,5 proc. oraz +59,2 proc.). W przypadku pozostałych przedziałów zaobserwowano ujemne dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym.

Rosnące kwoty kredytów to efekt wzrostu cen nieruchomości w Polsce

Zdaniem prof. Waldemara Rogowskiego, głównego analityka BIK, rynek rosnący jedynie w ujęciu wartościowym jest związany ze wzrostem sprzedaży kredytów wysokokwotowych, a to z kolei efekt rosnących cen nieruchomości w Polsce.

– W mojej opinii kolejne miesiące będą bardzo ciekawe na rynku kredytów mieszkaniowych, bowiem na wartość akcji kredytowej będzie oddziaływać kilka przeciwstawnych zjawisk. Z jednej strony wysoce prawdopodobna jest stabilizacja trendu wzrostowego cen nieruchomości. Nominalnie wyższe ceny nieruchomości w konsekwencji będą skutkowały koniecznością zaciągania kredytów na jeszcze wyższe kwoty. To może jednak być utrudnione z uwagi na dwa czynniki negatywnie wpływające na zdolność kredytową. Pierwszym z nich są wyższe stopy procentowe – na poziomie z czerwca 2013 r.  Drugim zaś ograniczenie zgodnie z Rekomendacją KNF okresu kredytowania do 25 lat na potrzeby szacowania zdolności kredytowej. W konsekwencji może to oznaczać brak zdolności kredytowej na tak wysokie kwoty dla części kredytobiorców. Jeżeli dodamy do tego jeszcze konieczność wzrostu wartości wkładu własnego to niewątpliwie wszystko to przełoży się na ograniczenie dostępności kredytu dla części kredytobiorców – zauważył prof. Rogowski.

Przykładowo, jak pokazuje Raport Ofert Nieruchomości i Notowań RONiN.24.pl ceny mieszkań na rynku wtórnym (dla lokali 2-pokojowych, o powierzchni 40-60 m kw.), na największym krajowym rynku nieruchomości – w Warszawie, wzrastają nieprzerwanie w ujęciu kwartalnym od III kwartału 2020 roku i obecnie sięgają ok. 12 800 zł/m kw.

Wzrost stóp procentowych może odbić się na jakości portfela kredytów

Pierwszy okres pandemii, do listopada 2020 r., przyniósł polepszenie jakości portfela kredytów mieszkaniowych. Jednak, jak wskazał ekspert, począwszy od grudnia 2020 r. wartość Indeksu rosła. W ostatnich 12 miesiącach jakość portfela pogorszyła się nieznacznie (+0,04 p. p.). Od kwietnia br. mamy do czynienia ze stabilizacją na poziomie ok. 0,5 proc. W styczniu br. miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych wyniósł 0,57 proc. Zdaniem prof. Rogowskiego w przyszłości na jakość portfela kredytów mieszkaniowych negatywnie może wpłynąć wzrost stóp procentowych.

– Szczególnie na obniżenie jakości narażone będą kredyty zaciągnięte w okresie historycznie rekordowo niskich stóp procentowych. Wyższym poziomem ryzyka będą prawdopodobnie charakteryzować się również kredyty wysokokwotowe powyżej 1 mln zł, kredyty zaciągane samodzielnie przez kredytobiorców oraz kredyty osób z wysoką wartością wskaźnika DSTI – podkreślił analityk.