Co zrobić, aby na działce rolnej postawić willę

Właściciel działki rolnej nie może na niej nic wybudować, jeżeli wcześniej nie zostanie odrolniona. To długa droga, ale można ją pokonać. Jeżeli działka jest położona na terenie objętym miejscowym planem to nie powinno być z tym kłopotów. Jak tłumaczy "Rzeczpospolita", wystarczy odwiedzić urząd gminy i sprawdzić w planie, pod jaką zabudowę działka jest przeznaczona. Jeżeli pod jednorodzinną, to znaczy, że gmina w planie zmieniła już jej status i nie musimy się troszczyć o odrolnienie. Gorzej, gdy działka leży na terenie, który takiego planu nie ma. Tam, zanim zacznie się starania o pozwolenie na budowę, trzeba uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Ale i tu nie ma reguły. Niektóre tereny zostały już odrolnione w starych planach, które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r., ale chociaż nie obowiązują od kilku lat, zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne.

Jeżeli nie ma miejscowego planu ani zgody na odrolnienie z już nieobowiązującego planu - twierdzi "Rzeczpospolita" - to pozostają jeszcze dwie możliwości; Przepisy pozwalają na ustalenie warunków zabudowy bez uzyskania zgody na odrolnienie niewielkich działek. Jeżeli grunt ma klasę od I do III, to można odrolnić pół hektara, a w przypadku klasy IV - jeden hektar, przy czym ma to być obszar zwarty, w jednym kawałku. Prezydent miasta (wójt lub burmistrz) zanim wyda decyzję, musi zasięgnąć opinii wojewody na temat przeznaczenia tych terenów na cele niezwiązane z produkcją rolną.

W przepisach istnieje też pewien paradoks - czytamy dalej. - Otóż osoby, których nieruchomość przekroczy jeden hektar, traktuje się jako rolników posiadających gospodarstwo rolne. Nie ma przy tym znaczenia, czy grunty leżą w obrębie miasta czy poza nim. Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwala rolnikom na budowę zagrody. Definicję zagrody zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nią należy przez to rozumieć przede wszystkim budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych i leśnych. A to oznacza, że wniosek może złożyć osoba, która ma taką działkę, choć w rzeczywistości rolnikiem nie jest, ale przepisy ją tak traktują.

Zmiana statusu gruntu to nie wszystko - podaje "Rzeczpospolita". Wielu budujących musi jeszcze się postarać o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Dopiero wtedy grunt w ewidencji gruntów i budynków jest przekwalifikowywany z rolnego na inwestycyjny. Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją rozpoczynający inwestycję. Opłaty nalicza starosta. Są dwa ich rodzaje: opłata jednorazowa oraz opłaty roczne, które wnosi się przez dziesięć lat. Ich wysokość ustala się na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i jest ona uzależniona od aktualnej ceny kwintala żyta. Za 1 hektar terenu wychodzi średnio 50 tys. zł. Ustawa zwalnia ze wspomnianej opłaty działki pod domy jednorodzinne, ale tylko do 500 m kw.